재계약했어도 갱신청구권 됩니다!｜전세 갱신청구권 오해·꿀팁 총정리

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안녕하세요, 히도리입니다.

전세 계약 만료 다가오면 제일 많이 듣는 말,
“한 번 재계약했으니까 갱신청구권 못 써요”
과연 맞을까요?

 

👉 결론부터 말씀드리면, 가능합니다!
오늘은 재계약 vs 갱신청구권 차이,

그리고 집주인이 말하는 ‘실거주’ 주장의 진실을
실제 사례 중심으로 쉽게 정리해볼게요.

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상황 요약 (실제 많이 겪는 케이스)

• 2021년 전세 3억 4000만 원 계약
• 2023년 전세 하락 → 2억 6000만 원으로 재계약
• 2025년 만기 앞두고 집주인:
  • “전세금 올려달라”
  • “이미 재계약했으니 갱신청구권 안 된다”
  • “내가 들어가서 살 집이다”

이 말들… 법적으로 다 맞을까요?

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재계약 vs 갱신청구권, 뭐가 다를까?

여기서 핵심은 이 두 개념의 완전한 차이입니다.

✔ 재계약이란?

• 임대인 + 임차인 ‘합의’
• 전세금, 기간 등 조건을 새로 정해 계약
• 법적으로는 ‘새 계약’

✔ 갱신청구권이란?

• 임차인의 일방적인 권리 행사
• 기존 계약 유지
• 전세금·월세는 최대 5% 인상 제한
• 1회에 한해 사용 가능

이 권리는
주택임대차보호법 제6조의3에 명확히 규정돼 있습니다.

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핵심 포인트: 재계약 = 갱신청구권 소진 ❌

전세금이
👉 3억 4000만 원 → 2억 6000만 원
👉 8000만 원이나 변경됐다면?

이건 단순 조정이 아니라
*핵심 조건이 바뀐 새로운 계약’입니다.

 

✔ 즉,
2023년 계약을 기준으로
👉 갱신청구권 1회가 새로 발생

실제 판례도
“임대차 조건이 실질적으로 변경되면
이를 새로운 계약으로 본다”고 판단했습니다.
(서울중앙지방법원 2023.6.12.)

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"내가 살 집이야” 집주인 말, 무조건 인정될까?

집주인은
본인 또는 직계가족이 실제 거주하려는 경우
갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

하지만 ❗
👉 말만 하면 되는 건 절대 아닙니다.

법원은 아래를 종합 판단합니다.

❌ 실거주 부정되는 대표적 신호

• 주장이 계속 바뀜
  (본인 거주 → 자녀 사용 → 가격 맞으면 계속 살아도 됨)
• 전세금·월세 협상 발언
• 네이버 부동산에 매물 게시
• 구체적인 이사 일정·계획 없음

실제 판례에서도
“임대료 협상하다가 뒤늦게 실거주 주장”은
실거주로 보기 어렵다고 판단한 사례가 많습니다.

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⚠️ 다만, 주의할 점도 있어요

법원은
“실거주 의사가 없다고 단정할 특별한 사정이 없으면
임대인의 주장을 인정”한 판례도 있습니다.

 

👉 그래서
증거 확보가 정말 중요합니다.

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전세 갱신청구권 실전 꿀팁 3가지

① 청구 시기 절대 놓치지 마세요

• 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
• 반드시 문자·내용증명 등 기록 남기기

② 재계약했다고 포기하지 마세요

• 전세금·기간 등 크게 바뀌었다면 새 계약
• 갱신청구권 다시 생깁니다

③ 집주인 실거주 주장 대비법

• 통화는 문자로 정리
• 발언 바뀌는 과정 기록
• 매물 게시 캡처
• “가격 맞으면 계속 살아도 된다” 발언은 치명적 증거

전세 분쟁에서 제일 무서운 건
👉 잘못된 상식 때문에 권리를 포기하는 것입니다.

✔ 재계약 = 갱신청구권 소멸 ❌
✔ 집주인 실거주 = 무조건 퇴거 ❌

조금만 알고 준비하면
2년 더 안정적으로 살 수 있는 권리,
당당히 지킬 수 있어요.

전세 만기 앞두고 고민 중인 분들,
이 글 꼭 저장해두세요 👍