“철도 폐선부지 날리고 1·2·3단지 총 1,450세대”… 우미린 90% 확률?!
안녕하세요 히도리입니다 🙂
오늘은 덕하역 일대 신규 분양 소식을 정말 핵심만 쏙쏙 정리해서 가져왔어요.
이 동네 관심 있는 분들 많으시죠?
드디어 몇 년 묵혀 있던 철도 폐선부지 문제가 거의 해결 단계까지 와버렸습니다.
진짜로… 동네 판도 자체가 바뀌는 레벨입니다.
🏗️ ① 총 세대수 규모
현재 계획은 1단지 + 2단지 + 3단지 총 1,450세대 규모
(실제 내부 정보 기준)
- 1단지 631세대 – 전부 일반분양
- 2단지 386세대 → 150세대 일반 + 나머지 직장조합
- 3단지 432세대 → 180세대 일반 + 나머지 직장조합
여기서 제일 중요한 건,
2단지·3단지에 들어오는 직장조합 500세대가 전부 젊은 대기업 가족단위 입주자라는 점.
사택 아니고,
그 기업 재직자들이 실제로 분양받아 살 집이라는 뜻입니다.
→ 미분양 날 상황 자체가 아님.
🏢 ② 시공사 = 우미린? 90%
카페에서도 난리인데, 내부적으로 거의 확정 수준이라고 하네요.
“우미린 아니면 안 된다”
“신일부지 계약해서 철도 폐선부지까지 묶어야 상품성이 산다”
라는 이야기가 많은 이유가 바로 이것.
✔ 왜 우미린이 들어와야 하는가?
철도 폐선부지(신일부지 뒤쪽 18m 절토 구간)를
그대로 두고 사업하는 건 사실상 불가능이기 때문입니다.
실제 공문에서도 분명하게 확인됩니다.
📄 국가철도공단 공식 회신
“매각 협의는 공동주택 실시계획 승인 이후 가능”
→ 즉 아파트 승인 나와야 폐선부지 매각 협의가 열린다는 뜻.
→ 신일부지에 우미린이 들어와야 폐선부지 통합 개발 + 절토 사라짐 + 단지 개방감이 생깁니다.
🛣️ ③ 폐선부지 사라지면 덕하가 완전히 바뀝니다
그림으로 보여드리면 딱 이 부분
이게 지금 높이 18m 절토 + 잡목 + 버려진 철도부지 상태인데
이게 통째로 들어와서 아래처럼 활용되는 겁니다.
📄 폐선부지 활용 계획(안)
- 1차 6,404㎡
- 2차 3,438㎡
그리고 주요 문구도 그대로 남아있습니다.
“덕하리 공동주택 1차 사업(635세대)”
“청량초 통학로 보완”
“공공보행로 편입”
“부도사업장 편입 시 단독·상가주택 가능”
🚨 폐선부지가 사라지는 순간,
신일·유림·에뜰·465-3번지 전체 생활권이 직선으로 연결됩니다.
동네 접근성이 훅 좋아짐.
🧒 ④ 부모들이 제일 궁금해하는 '학교 문제'
덕하 심각하죠… 초등,중등 모두 꽉 찬 상황.
그런데 최근 교육청 반응이 아주 다릅니다.
“1단지 631세대 분양 시 자녀수 제출 요청”
즉,
학생 수가 실제로 늘어나는지 확인하겠다는 겁니다.
학교 신설 가능성을 검토하기 시작했다는 의미죠.
교육청도 인정했습니다.
“덕하에는 고등학교가 필요하다는 점 분명 인지하고 있다”
🧱 ⑤ 1단지 사업승인 = 다음 주 예정
실제 공문 날짜 기준으로 이게 맞습니다.
📄 울산광역시 주택건설사업계획 3차 보완 통지
2025년 11월 24일자 문서
보완 요청 기한은 2025년 12월 17일까지
→ 이거 해결되면
→ 1단지 승인 → 모델하우스 오픈(내년 5~7월) 흐름입니다.
💰 ⑥ 예상 분양가
현재 내부 기준으로는 아래 금액:
- 34평 : 약 5억 2,500만원 (기준층)
- 24평 : 약 3억 8천만원
✔ 중도금 무이자
✔ 확장비 포함
분양가를 더 올리려 했는데
“최근 덕하 에뜰 미분양 정리 지켜보고 결정하겠다”
덕하에뜰2차 34평이 5억 2천 실거래 나오면서
이제 시세 기반이 탄탄해짐.
🚘 ⑦ 주차, 상가, 편의시설
- 주차 1.3대/세대
- 전기차 주차장은 화재 이슈 때문에 지상 배치
- 1단지 상가 규모가 꽤 큼
- 노브랜드 협의 중 (1·2층 통으로)
다이소도 따라오긴 할 텐데
현재는 청량초 인근 부지 검토 중이라고 합니다.
🔥 ⑧ 덕하가 갑자기 급변하는 이유
📄 폐선부지 관련 회신(2023.12.11.)
“철도부지 12,340㎡는 공동주택 승인 후 매각협의 가능”
즉,
그동안 덕하 개발이 안 되던 이유가
- 신일더루츠 분양 막아버린 폐선 절토
- 철도공단의 매각 거부
였는데,
→ 이번에 설득 끝에 매각 허용 → 덕하권 개발 본격화
→ 그래서 갑자기 “대기업 직장조합”까지 들어오는 겁니다.
① 단지별 예상
● 1단지(631세대 – 일반분양)
- 주요 출입구 : 남측 주도로 접속
- 상가 규모 가장 큼 (노브랜드 예정)
- 중심 커뮤니티 동선 넓음
- 청량초 뒷길로 쉽게 연결
● 2단지(386세대 – 직장조합 + 일반)
- 34평 위주 조합
- 중앙 커브형 배치
- 1단지와 도보 접근성 양호
● 3단지(432세대 – 직장조합 + 일반)
- 24평 위주
- 청량초 가장 가까움
- 학교 후문 연결 동선 최단거리
덕하가 바뀝니다.
- 🔹 철도 폐선부지 매각 가능해짐
- 🔹 우미린 1단지 승인 눈앞
- 🔹 2·3단지 대기업 직장조합 500세대 확정적
- 🔹 총 1,450세대 대단지
- 🔹 분양가는 이미 에뜰 실거래가로 아래층 고정
- 🔹 통학로 신설 + 후문 계획 + 공공보행로 확보
- 🔹 상권(노브랜드 확정적)
- 🔹 청량·덕하 생활권 직결
이건 그냥 동네분들 표현대로…
“우미린이 들어오나?”가 아니라
사실상 분양 스타트가 ‘기정사실 시나리오’입니다.
우미린이든 아니든,
누구든 신일부지 + 폐선부지를 같이 가져가야만 사업이 성립되는 구조라
→ 이제 덕하는 확실히 달라질 타이밍.
'부동산' 카테고리의 다른 글
| 유럽과 미국이 먼저 겪은 ‘보유세의 역설’ (0) | 2025.10.24 |
|---|---|
| 울산 신정동, 60년 세월을 품은 미스터리한 교회 (0) | 2025.10.10 |
| 울산의 산업화 시대를 품은 공간, 한국석유공업 사택 이야기 (0) | 2025.10.10 |
| 울주군에서 실거주하기 좋은 곳 TOP3 (0) | 2025.09.29 |
