유럽과 미국이 먼저 겪은 ‘보유세의 역설’

#부동산정책 #보유세 #월세지옥 #모건스탠리 #도심지개발

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🏙️ “도시 생산력은 젊은 세대가, 부는 노인들이 독점”

2000년대 중반, 유럽과 미국에서는 이미 도심지 부동산 문제가 큰 사회적 이슈였습니다.
은퇴한 노년층이 오래된 도심 주택을 보유한 채, 젊은 세대에게 월세를 받아 생활비를 충당하는 구조였죠.

이로 인해 도시의 생산활동은 젊은층이 담당하지만,
소비나 투자는 다시 노년층의 부동산 소득으로 흘러들어가며
도시 내 경제 순환이 막히는 현상이 발생했습니다.

그래서 정부는 이렇게 판단했어요.

“일하지 않고 집만 가진 사람들에게 세금을 더 걷자.
그 세금으로 도심을 젊은층 중심으로 돌려놓자.”

이게 바로 ‘보유세 인상 정책’의 시작이었습니다.

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💰 하지만, 결과는 ‘부동산 법인의 잔치’

문제는 이 정책이 생각처럼 ‘선순환’을 만들지 못했다는 거예요.
보유세가 소득세와 연동되어 있었기 때문에,
도시에서 일하며 소득세를 내는 사람은 보유세 부담이 적었지만
은퇴한 노년층은 소득이 없어 세금을 그대로 내야 했죠.

결국 노인들이 버티지 못하고 집을 내놓기 시작했고,
그 빈집을 개인들이 아니라 ‘부동산 투자법인’들이 싹쓸이했습니다.

📌 “노인 → 매도
법인 → 대량 매입
젊은층 → 월세 전전”

이런 구조가 생긴 겁니다.

그 이후 유럽과 미국에는 트럼프 같은 개인 부자가 아니라
수백, 수천 채를 임대 포트폴리오로 운영하는 거대 부동산 펀드들이 등장했어요.
이들은 세법의 허점을 이용해 보유세를 소득세로 상계 처리하면서
사실상 세금 0원에 월세 수익을 챙겼습니다.

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그리고 지금, 그 그림자가 한국으로 오고 있다

요즘 뉴스를 보면
모건 스탠리 부동산 본부, 하인즈, 쿠시먼앤드웨이크필드 같은
해외 부동산 자본이 한국 금융권과 합작사를 만들고 투자펀드를 조성 중입니다.

표면적인 명분은 “한국 부동산 시장 안정화”지만,
실제로는 유럽·미국에서 이미 검증된 수익 모델을 한국에 이식하려는 움직임이죠.

즉,

“보유세 인상 → 노년층 매물 증가 → 대형 자본 매입 → 월세 전환”

이 수순이 그대로 반복될 가능성이 크다는 겁니다.

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‘무주택 폭락이들’에게 오는 기회? 아니, 착각일 수도

글쓴이는 이렇게 경고합니다.

“보유세 올려서 노인들 집 내놓게 만들면
그 집이 니들(무주택자)한테 오는 게 아니라
해외 자본이 다 쓸어갈 거다.”

즉, 정부가 아무리 ‘공정한 시장’을 만든다 해도
돈과 정보, 네트워크를 가진 법인 자본이 먼저 움직인다는 거죠.
결국 젊은 세대는 또다시 월세 지옥에 갇히게 되는 구조가 반복될 가능성이 있습니다.

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📈 정리하자면

구분의도결과

2000년대 유럽·미국	도심 집값 안정화, 세대 간 균형	부동산 법인 독식
2020년대 한국	보유세 인상 논의, 외국 자본 진출	월세화 가속 가능성

 

도시의 집값 문제는 단순히 “노인들이 집을 안 판다”의 문제가 아니라,
‘누가 생산의 주체이고, 누가 부의 주체인가’의 싸움입니다.

지금 한국에서 벌어지는 상황은
20년 전 유럽이 겪었던 전철을 그대로 밟는 느낌이에요.

무주택자 입장에서는 “보유세 인상 = 기회”처럼 보일 수 있지만,
실상은 ‘대자본이 집을 독점하는 구조적 장치’로 작동할 수도 있다는 점,
이걸 잊지 말아야 할 것 같습니다.