올해 울산 아파트 신규분양 1,430가구뿐, 금리 영향 분석

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📌 오늘의 한 줄 요약

울산 주택시장이 흥미로운 엇갈림을 보이고 있어요. 인허가와 착공은 크게 늘었는데, 분양은 반토막, 준공도 24%나 줄었거든요.
전국 추세와도 정반대 방향인데요, 오늘은 이 통계를 하나씩 뜯어볼게요 😊

인허가
74.6%↑

착공
48.4%↑

분양
49.1%↓

준공
24.0%↓

1. 인허가·착공은 늘고, 분양·준공은 줄었어요

30일 국토교통부는 '2026년 8월 주택통계'를 발표했어요. 주택사업 업황에 따른 사업 추진으로 주택 시장에 시차가 발생하면서, 올해 울산의 주택 인허가와 착공은 늘고 분양과 준공은 지난해보다 크게 줄어든 것으로 나타났어요.

 

먼저 늘어난 지표부터 볼게요.

구분	2025년 1~8월	2026년 1~8월	증감률
인허가	2,787가구	4,867가구	+74.6%
착공	1,962가구	3,488가구	+48.4%

반면 분양과 준공은 상반된 흐름을 보였어요.

구분	2025년 1~8월	2026년 1~8월	증감률
분양	1,522가구	775가구	-49.1%
준공	2,945가구	2,238가구	-24.0%

저는 개인적으로 이 네 지표가 이렇게 완전히 두 갈래로 갈리는 게 흥미로웠어요.

 

같은 주택시장 지표인데 방향이 정반대라는 게, 결국 '지금 짓기 시작하는 건 늘고 있는데, 지금 완성되거나 분양되는 건 줄고 있다'는 의미거든요.

 

2. 왜 이렇게 엇갈렸을까요, 핵심은 '시차'예요

이처럼 주택 인허가와 착공은 늘었지만 분양·준공이 쪼그라든 것은 부동산시장 업황과 원자잿값 변화에 따른 시장 움직임의 시차 때문으로 분석돼요.

⚠️ 앞서 2022년 말 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 원자재 가격·공사비 상승으로 2023년 착공이 크게 줄었던 것이 지금의 준공 감소에 영향을 준 것으로 파악돼요. 주택 준공은 보통 2~3년 전 부동산 시장의 영향을 받거든요. 2023년에 착공이 적었으니, 그로부터 2~3년 뒤인 2026년 현재 준공 물량이 줄어드는 건 당연한 결과인 셈이에요.

반면 최근 울산은 아파트값이 지속 상승하는 등 시장이 회복세에 접어들면서 인허가와 착공이 늘어났어요.

 

얼마 전 정리해드렸던 울산 전세 148주, 매매 62주 연속 상승 소식 기억하시죠? 이렇게 시장이 뜨거워지니까, 사업자들도 다시 적극적으로 인허가를 받고 착공에 들어가는 흐름으로 이어진 거예요.

3. 앞으로 3년간 입주 물량은 많지 않아요

다만 울산은 지난해 4,215가구가 신규 입주한 데 이어 올해 3,507가구, 2027년 3,201가구, 2028년 3,714가구 등 입주 물량이 많지 않아, 향후 3년간 준공 물량 감소가 지속될 전망이에요.

연도	입주 물량(신규)
2025년	4,215가구
2026년	3,507가구
2027년	3,201가구
2028년	3,714가구

💡 Tip. 2025년 대비 2026~2027년 입주 물량이 줄어드는 흐름이라, 신축 입주를 기다리시는 분들은 물량이 점점 줄어드는 시기라는 점을 참고하시면 좋을 것 같아요. 다만 2028년엔 다시 소폭 늘어날 것으로 예상돼요.

4. 분양시장은 금리 영향으로 다소 미온적이에요

또 울산은 최근 기준금리 인상 등으로 주택 구입 부담이 높아지면서 분양시장은 다소 미온적인 상황이에요.

 

올해 울산의 아파트 신규 분양은 9월 말까지 5개 단지 1,430가구에 그쳐요.

📝 참고. 얼마 전 정리해드렸던 한국은행의 기준금리 인상(2.50%→2.75%→3.00%) 소식이 바로 이 분양시장 위축의 배경이에요. 금리가 오르면 대출 이자 부담이 커지면서, 실수요자들이 분양 참여를 망설이게 되는 경향이 있거든요. 실제로 올해 그랑라크 에일린의뜰이나 문수로 비스타 더파크의 84타입 대량 미달 사례도 이런 흐름과 무관하지 않아 보여요.

 

5. 매수 심리 위축, 거래량도 줄고 있어요

이에 울산은 매수 심리도 다소 위축되면서 주택 거래량도 감소하고 있어요.

구분	전년	올해	증감률
8월 매매거래량	1,294가구	897가구	-33.2%
1~8월 누적	1만2,291가구	1만1,359가구	-7.6%(932가구)

8월 한 달만 놓고 보면 33.2%나 줄었어요. 저는 이 부분이 좀 의외였는데요, 매매가격 자체는 62주 연속 상승 중인데 거래량은 줄고 있다는 건, '오르긴 오르는데 사람들이 예전만큼 적극적으로 사지는 않는다'는 신호로 읽혀요.

6. 다행히 미분양은 꾸준히 줄고 있어요

다만 울산은 지난 2024년 연말 4,131가구에 달하던 미분양 주택이 지난해 12월 1,987가구로 줄고, 지난 8월에는 1,190가구로 뚝 떨어지면서, 미분양으로 인한 주택 시장 위축은 크지 않은 상황이에요.

시점	미분양 가구수
2024년 12월	4,131가구
2025년 12월	1,987가구
2026년 8월	1,190가구

💡 Tip. 얼마 전 정리해드렸던 7월 말 미분양 1,192가구와 비교하면 8월엔 1,190가구로 소폭 더 줄었어요. 2024년 말 4,131가구였던 걸 생각하면 약 1년 8개월 만에 71% 넘게 줄어든 셈이라, 미분양 해소 속도는 꽤 안정적인 흐름을 이어가고 있어요.

 

7. 전국과 비교하면, 울산은 정반대 흐름이에요

한편, 올해 1~8월 전국 주택 인허가는 9만6,056가구로 전년동기(9만1,165가구) 대비 5.4% 증가했고, 주택 착공은 8만6,739가구로 전년동기(8만5,424가구) 대비 1.5% 늘었어요. 같은 기간 분양은 전년(6만3,297가구) 대비 39.9% 증가한 8만8,578가구, 준공은 전년동기(4만4,101가구) 대비 28.7% 늘어난 5만6,736가구였어요.

구분	전국 증감률	울산 증감률
인허가	+5.4%	+74.6%
착공	+1.5%	+48.4%
분양	+39.9%	-49.1%
준공	+28.7%	-24.0%

⚠️ 저는 개인적으로 이 비교표가 가장 흥미로웠어요. 인허가와 착공은 전국·울산 모두 늘었지만, 울산의 증가폭이 전국보다 훨씬 커요. 반대로 분양과 준공은 전국이 큰 폭으로 늘어난 것과 달리 울산만 유독 줄어드는 흐름이에요. 즉 울산은 '앞으로 공급될 물량'은 전국 평균보다 훨씬 공격적으로 늘고 있는데, '지금 당장 시장에 나오는 물량'은 오히려 전국과 반대로 줄고 있는 특이한 상황이에요.

 

 

올해 울산 주택시장은 '미래 공급 준비는 활발, 당장의 공급은 위축'이라는 이중적인 모습을 보이고 있어요.

 

인허가·착공이 크게 늘어난 건 최근 아파트값 상승 등 시장 회복세를 반영한 결과고, 분양·준공이 줄어든 건 2022~2023년 PF 위기와 공사비 상승의 여파가 뒤늦게 나타나는 시차 효과예요. 여기에 최근 기준금리 인상으로 매수 심리가 다소 위축되면서, 거래량도 줄어드는 모습이에요.

 

다행히 미분양은 꾸준히 줄고 있어서 시장 위축의 폭 자체는 크지 않은 편이에요. 저는 개인적으로 지금 늘어나고 있는 인허가·착공 물량이 2~3년 뒤 준공으로 이어지는 시점에, 울산 주택시장이 어떤 모습일지 계속 지켜볼 필요가 있다고 생각해요. 다음 달 통계가 나오면 다시 업데이트해드릴게요.