울산 미분양 440가구 감소

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📌 오늘의 한 줄 요약

울산 미분양이 올해 들어 440가구나 줄었어요. 그런데 남은 물량 10가구 중 9가구는 남구와 울주군에 몰려있는데요.
전국은 오히려 미분양이 늘고 있는데 울산만 유독 줄어드는 흐름도 흥미로워요.
오늘은 이 통계, 지역별로 하나씩 뜯어볼게요 😊

7월 말 미분양
1,192가구

올해 감소분
440가구(27%)

남구+울주군 비중
90.8%

준공후 미분양
573가구(48.1%)

1. 울산 미분양, 올해 들어 440가구 줄었어요

28일 국토교통부 통계누리의 올해 1~7월 시·군·구별 미분양주택 현황을 분석한 결과, 지난 7월 말 울산의 미분양 주택은 1,192가구로 집계됐어요. 지난 1월 1,632가구와 비교하면 440가구, 27% 감소한 규모예요.

월별 흐름을 보면 일직선으로 줄어든 건 아니에요.

월	미분양(가구)
1월	1,632
2월	1,402
3월	1,164
4월	1,521(다시 증가)
5월	1,437
6월	1,359
7월	1,192

1~3월엔 꾸준히 줄다가 4월에 갑자기 다시 늘었어요. 저는 개인적으로 이 4월 반등이 눈에 띄었는데, 아무래도 이 시기 새로 분양한 단지들의 물량이 일부 미분양으로 잡히면서 생긴 흐름이 아닐까 싶어요. 이후 5월부터는 다시 석 달 연속 감소하면서 7월 1,192가구까지 내려왔어요.

 

2. 그런데 90.8%가 남구·울주군에 몰려있어요

전체 물량은 줄었지만, 이 미분양이 어디에 남아있는지 보면 얘기가 달라져요. 7월 말 구·군별 현황을 표로 정리해봤어요.

지역	7월 말 미분양	전체 비중
남구	562가구	47.1%
울주군	520가구	43.6%
동구	64가구	5.4%
중구	40가구	3.4%
북구	6가구	0.5%

남구와 울주군을 합치면 1,082가구로, 전체 미분양의 90.8%에 달해요. 사실상 울산 전체 미분양 문제가 이 두 지역에 응축돼 있다고 봐도 될 정도예요.

⚠️ 저는 개인적으로 남구가 47.1%나 차지한다는 점이 흥미로웠어요. 얼마 전 정리해드렸던 그랑라크 에일린의뜰(야음동)이나 문수로 비스타 더파크(무거동) 특별공급·일반공급 결과가 상당히 저조했던 것과 무관하지 않아 보여요. 84타입 중심으로 대량 미달이 났던 단지들이니, 이 물량이 미분양 통계에 그대로 반영됐을 가능성이 커요.

3. 지역별로 완전히 다른 흐름을 보였어요

올해 들어 지역별 감소 폭을 비교해보면 극명하게 갈려요.

지역	1월	7월	증감
울주군	870가구	520가구	-350가구
중구	226가구	40가구	-186가구
북구	184가구	6가구	-178가구
동구	64가구	64가구	변동 없음
남구	288가구	562가구	+274가구

울주군, 중구, 북구는 모두 큰 폭으로 줄었는데, 남구만 유일하게 1월보다 늘었어요. 감소폭이 가장 컸던 울주군은 350가구나 줄어든 반면, 남구는 오히려 274가구가 늘어난 거예요.

 

4. 남구, 4월에 갑자기 확 늘었어요

남구의 월별 흐름을 따로 살펴보면 이 지역의 특이점이 더 잘 보여요.

월	남구 미분양(가구)
1월	288
3월	85(최저점)
4월	635(급증)
5월	609
6월	564
7월	562

📝 참고. 남구는 3월 85가구까지 낮아졌다가 4월 635가구로 무려 550가구나 급증했어요. 이후 조금씩 감소하고 있지만, 여전히 1월 대비로는 높은 수준을 유지하고 있어요. 4월 급증 시점을 보면, 이 시기 전후로 분양한 남구 내 대단지 신규 공급 물량이 초기 미분양으로 집계됐을 가능성이 높아 보여요.

5. 7월 한 달, 북구가 감소를 견인했어요

7월 한 달만 놓고 보면 흥미로운 부분이 있어요. 울산 전체 미분양 감소분(167가구)의 대부분을 북구가 차지했거든요. 북구는 6월 155가구에서 7월 6가구로 149가구나 줄었어요.

💡 Tip. 북구는 이제 미분양이 6가구밖에 남지 않아서, 사실상 거의 완전히 소진된 상태예요. 반면 남구·울주군은 여전히 500가구대씩 남아있어서, 지역 간 회복 속도 차이가 뚜렷하게 벌어지고 있어요.

6. 전국은 늘고 있는데, 울산만 줄고 있어요

울산의 이런 감소 흐름은 전국 추세와도 다소 다른 방향이에요. 국토부에 따르면 7월 말 전국 미분양 주택은 6만8,217가구로 전월보다 1.1% 증가했어요. 비수도권도 4만8,758가구로 0.1% 늘었고요. 반면 울산은 전월 1,359가구에서 1,192가구로 12.3% 감소했어요.

⚠️ 전국과 비수도권이 모두 소폭 증가세인데 울산만 두 자릿수 감소율을 보였다는 건, 얼마 전 정리해드렸던 '전세 148주·매매 62주 연속 상승'이라는 울산 특유의 강한 매매·전세 수요와 맥락을 같이하는 흐름으로 보여요.

7. 다만 준공 후 미분양이 절반 가까이 남아있어요

다만 안심하긴 이른 부분도 있어요. 7월 울산의 준공 후 미분양은 573가구로, 전체 미분양의 48.1%를 차지해요. 전체 물량은 감소하고 있지만, 잔여 미분양의 절반 가까이가 준공 후 물량인 셈이에요.

📝 참고. 준공 후 미분양은 '악성 미분양'으로도 불리는 지표예요. 분양 전이나 공사 중인 미분양과 달리, 이미 완공까지 됐는데도 팔리지 않은 물량이라 시행사·시공사의 자금 부담이 더 직접적으로 작용해요. 전체 미분양이 줄어드는 흐름 속에서도 이 지표는 꾸준히 지켜볼 필요가 있어요.

울산 전체 미분양은 올해 들어 27% 줄면서 전국·비수도권과 대조적인 흐름을 보이고 있어요. 하지만 그 속을 들여다보면 북구·중구·울주군은 눈에 띄게 회복되는 반면, 남구는 오히려 물량이 늘어나면서 지역별 온도차가 뚜렷해요. 남구와 울주군을 합치면 전체 미분양의 90.8%를 차지한다는 점, 그리고 잔여 물량의 절반 가까이가 준공 후 미분양이라는 점은 계속 지켜봐야 할 부분이에요.

 

저는 개인적으로 이 통계가 앞서 정리해드렸던 그랑라크 에일린의뜰, 문수로 비스타 더파크의 84타입 대량 미달 소식과 맞물려서, 남구 신축 대단지들의 실제 계약률 흐름을 보여주는 지표로 볼 수 있다고 생각해요. 다음 달 통계가 나오면 남구 미분양이 어떻게 움직이는지 다시 확인해볼게요.

 

여러분 지역 미분양 흐름은 어떤가요? 댓글로 이야기 나눠주세요! 📊