언양 임시 시외버스터미널 부지 개발 방향 변경, 25층 청년시설 계획 축소 불가피
안녕하세요 히도리입니다 😊
울주군 언양읍 쪽 개발 소식 하나 가져왔어요.
언양 임시 시외버스터미널 부지에 25층 규모의 청년활력시설을 짓겠다던 계획이 있었는데, 개발 방향이 바뀌면서 규모 축소가 불가피해졌다고 해요. 어떤 사정인지 정리해봤습니다.
울주군이 언양 임시 시외버스터미널 부지의 '공간혁신구역' 개발 방식을 고밀도 개발이 가능한 '도시혁신구역'에서 '도시·군계획시설 입체복합구역'으로 변경했어요. 사업 주체와 민간 사업자를 찾기 어려워 실행 가능성에 한계가 있다는 판단 때문인데, 이에 따라 25층 청년활력시설 등 고층 복합개발 계획은 축소될 전망입니다.
처음엔 어떤 계획이었나요
울주군은 2024년 언양 임시 시외버스터미널 부지가 국토교통부 공간혁신구역 선도사업 후보지로 선정되면서, 3만2,100㎡ 규모의 부지에 '청년활력시설'과 '문화편의시설' 등 건물 2개 동을 짓는 사업을 추진할 계획이었어요.
지난해 4월부터는 공간재구조화계획 수립 용역을 진행 중이고, 이달 초에는 5,500만원을 들여 1년짜리 전략환경영향평가 용역도 발주했다고 해요.
당시 구상을 보면 청년활력시설은 9,298㎡ 부지에 지상 25층·지하 2층 규모로 청년임대주택과 청년창업시설, 판매시설 등이 들어설 계획이었고요, 문화편의시설은 1만852㎡ 부지에 지상 6층·지하 2층 규모로 문화집회시설과 공영주차장 등이 들어설 예정이었어요.
처음 계획 당시에는 언양을 2도심으로 설정했고, 지역 고령화에 대응할 필요성도 고려해서 청년임대주택을 포함했다고 합니다.
저는 개인적으로 KTX울산역과 가까운 언양에 청년 주거와 창업 공간을 함께 만든다는 구상 자체는 꽤 괜찮았다고 생각해요. 언양 쪽이 젊은 층 유입이 아쉬운 지역이라는 얘기도 종종 들었으니까요.
공간혁신구역, 세 가지 방식이 있어요
공간혁신구역은 개발 목적과 대상에 따라 세 가지로 나뉘는데요, 이번 변경을 이해하려면 이 차이를 알아두시면 좋아요.
| 구분 | 특징 |
|---|---|
| 도시혁신구역 | 토지 용도·건축물 밀도 규제를 대폭 완화해 자유로운 복합개발 가능 (당초 선택) |
| 복합용도구역 | 기존 용도지역은 유지하면서 다양한 용도의 시설을 함께 설치 가능 |
| 도시·군계획시설 입체복합구역 | 기반시설 부지의 용도·밀도 제한을 2배 이내에서 완화 (변경 후 선택) |
울주군은 처음에 규제 완화 폭이 가장 큰 '도시혁신구역'으로 추진하기로 했었는데, 이번에 '도시·군계획시설 입체복합구역'으로 방향을 바꾼 거예요.
왜 방향을 바꿨을까요, 결국 '사업성' 문제
그동안 정부 컨설팅 등을 거치면서 사업 실행 가능성에 한계가 있다는 판단이 나왔다고 해요. 정부가 '사업의 실행 가능성'을 가장 중요하게 평가하는데, 실제로 추진할 수 있겠냐는 우려가 제기된 거죠.
저는 개인적으로 이 부분이 핵심이라고 느꼈어요. 규제를 아무리 풀어줘도 실제로 돈을 들여 지을 주체가 없으면 계획은 그림에 그칠 수밖에 없으니까요. 요즘 지방 부동산 경기를 생각하면 25층 규모 복합건물에 선뜻 나설 민간 사업자를 찾기는 쉽지 않았을 것 같아요.
규모는 줄지만, 절차는 간소해져요
입체복합구역으로 추진하면 건폐율과 용적률은 물론 건축물 높이에도 제한이 따르기 때문에, 울주군은 이에 맞춘 시설 규모와 배치 등 사업계획 전반을 다시 검토하고 있다고 해요.
그러니까 당초 구상했던 25층 규모의 고층 건물은 사실상 어려워졌다고 보시면 될 것 같아요.
대신 사업 추진 절차는 한결 간소해져요. 도시혁신구역으로 추진하면 계획을 국토교통부에 제출하고 중앙도시계획위원회 심의까지 거쳐야 하지만, 도시·군계획시설 입체복합구역은 울산시 도시계획위원회 심의만 거치면 된다고 합니다. 규모를 줄이는 대신 실제로 착공까지 갈 수 있는 현실적인 길을 택한 셈이라고 볼 수 있을 것 같아요.
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