서울 전세 매물 1년 새 34% 감소… 일부 지역은 70% 급감

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서울 아파트 전세 시장이 빠르게 얼어붙고 있습니다.

최근 자료에 따르면 2025년 2월 20일 기준 서울 전체 아파트 전세 매물은 2만 8942건이었지만, 2026년 2월 20일에는 1만 9242건으로 줄었습니다. 1년 사이 약 34% 감소한 수치입니다.

특히 일부 자치구는 감소 폭이 훨씬 컸습니다.

• 성북구 약 -91%
• 관악구 약 -78%
• 동대문구·중랑구 약 -72%
• 강동구 약 -70%
• 노원·광진구 약 -68%

‘70%로 줄어든 것’이 아니라,
기존 물량의 70%가 사라지고 30%만 남았다는 의미입니다. 체감이 클 수밖에 없습니다.

 

전셋값도 동반 상승

서울시에 따르면 지난해 서울 아파트 전셋값 상승률은 5.6%를 기록했습니다. 2024년 상승률 2.7%의 두 배를 웃도는 수준으로, 최근 5년 중 가장 높은 상승률입니다.

 

전세 물량이 줄어들면 자연스럽게 수급 불균형이 발생하고, 이는 가격 상승 압력으로 이어집니다. 여기에 월세 전환도 빠르게 진행되면서 월세 부담 역시 커지고 있다는 지적이 나옵니다.

 

갭투자 규제의 영향?

정부가 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭투자’ 규제를 강화하면서 다주택자의 추가 매입이 어려워졌고, 기존 전세 물량 공급이 위축됐다는 분석도 있습니다.

 

다만 시장 전문가들 사이에서는 전세 매물 감소의 원인을 단순히 규제 하나로 보기 어렵다는 의견도 나옵니다.

• 금리 변동
• 매매 시장 침체
• 임대인의 월세 선호 증가
• 신규 입주 물량 감소

등 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다는 설명입니다.

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결국 부담은 세입자에게

매물이 줄어들고 가격이 오르면 가장 먼저 타격을 받는 쪽은 무주택 세입자입니다.

전세를 구하지 못해 월세로 이동하는 경우가 늘어나면 주거비 부담은 더 커질 수밖에 없습니다.

 

부동산 정책은 늘 ‘시장 안정’이라는 목표를 향하지만, 실제 체감은 지역과 계층에 따라 크게 다르게 나타납니다.

 

전세 감소와 월세 상승 흐름이 일시적 조정일지, 구조적 변화의 시작일지.
올해 서울 주거 시장은 다시 한 번 중요한 분기점에 서 있습니다.