고가 아파트 규제 회피 근황… 요즘 강남에서 실제로 벌어지는 일

#고가아파트 #부동산규제 #경매시장 #토지거래허가구역 #서울아파트

 

요즘 서울 부동산 이야기하다 보면
“집은 있는데 팔 수가 없다”는 말, 정말 많이 들립니다.

 

특히 15억 초과 아파트 보유자들 사이에서는
이제 매매보다 경매가 더 현실적인 선택지로 거론되는 상황까지 왔는데요.
그 이유를 하나씩 풀어보면 꽤 씁쓸합니다.

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15억 넘는 아파트, 왜 이렇게 팔기 힘들까?

현재 서울 전역은 토지거래허가구역으로 묶여 있죠.

✔ 15억 초과 아파트
✔ 실수요자만 매수 가능
✔ 매수 후 2년 실거주 의무
✔ 대출도 사실상 막힘 수준

 

정리하면,
현금 부자 실거주자 아니면 접근 자체가 불가능한 구조입니다.

집주인 입장에서는
“지금 팔면 차익은 크지만, 살 사람이 없다”
이런 상황에 놓이게 되는 거죠.

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그래서 등장한 ‘경매 우회 루트’

요즘 일부 고가주택 보유자들 사이에서 실제로 쓰이고 있다는 방식이 바로 이겁니다.

✔ 방법은 의외로 단순합니다

1️⃣ 지인에게 집을 담보로 돈을 빌린 것처럼 설정
2️⃣ 근저당 설정
3️⃣ 일부러 이자를 몇 달 연체
4️⃣ 지인이 “연체됐다”며 경매 신청

👉 여기서 핵심 포인트
경매로 나오는 물건은 토지거래허가구역 규제를 받지 않습니다.

즉,
✔ 실거주 의무 없음
✔ 투자자 참여 가능
✔ 전세 놓는 것도 가능

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경매가 무조건 손해일까?

많은 분들이 이렇게 생각하시죠.

“경매는 싸게 팔리는 거 아니야?”

예전엔 맞는 말이었는데,
요즘 서울 경매 시장 분위기는 완전히 달라졌습니다.

• 경매 물건은 규제 면제
• 투자 수요 유입
• 경쟁 붙으면 감정가 이상 낙찰도 흔함

실제로
✔ 서울 아파트 평균 낙찰가율이 102%대
✔ 일부 지역은 120% 이상

운 좋으면
👉 일반 매매가보다 더 비싸게 팔리는 경우도 생깁니다.

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“근데 만약 싸게 낙찰될 것 같으면?”

여기서 더 놀라운 부분이 나옵니다.

경매 진행 중
✔ 낙찰가가 마음에 안 들면
✔ 매각대금 납부 전까지

👉 근저당 말소 → 경매 취소 가능

즉,
“이번엔 아니다 싶으면 취소”
“다음에 다시 경매”
이걸 가격이 맞을 때까지 반복하는 구조가 가능하다는 겁니다.

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실제로 이렇게 하다 적발되는 사례도

물론 이 방식이
✔ 합법과 불법의 회색지대에 있고
✔ 반복되면 문제 소지가 커집니다.

실제로
고의 연체 + 허위 채무 관계로 의심받아
조사 대상이 되는 사례도 나오고 있습니다.

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그래서 요즘 서울 경매시장은?

✔ 낙찰가율 상승
✔ 강남권에서 비강남권으로 수요 확산
✔ 물건 수는 줄고 경쟁은 치열

경매는 더 이상
“싸게 사는 시장”이 아니라
👉 규제를 피하려는 수요가 몰리는 시장으로 변하고 있습니다.

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정리해보면

✔ 규제가 강할수록
✔ 정상 매매가 막힐수록
✔ 시장은 항상 다른 출구를 찾아갑니다.

 

지금 고가 아파트 경매 열풍은
단순한 투기라기보다
과도한 규제가 만든 구조적 현상에 가깝다는 생각도 듭니다.