울산 재개발·재건축 문턱 낮아진다, 주거정비지수 폐지 총정리
안녕하세요, 히도리입니다.
울산에서 재개발·재건축 기다리시는 분들께 꽤 중요한 소식이에요.
울산시가 정비사업에 적용하던 '주거정비지수'를 폐지한대요!
여기에 용적률이랑 공공기여 기준까지 손본다고 하니,
그동안 "점수가 안 돼서" 시작도 못 했던 동네들한테는 새로운 기회가 될 수 있을 것 같아요.
✔ 핵심 : 정비사업 주거정비지수(70점 기준) 폐지
✔ 용적률 : 재건축은 현황용적률 고려, 재개발은 평균용적률을 현황용적률로 인정
✔ 공공기여 : 생활SOC 기준 완화, 건축비도 공공기여로 인정
✔ 인센티브 : 전면공지 보행공간 확보 시 추가
✔ 현재 정비예정구역 : 19곳, 약 169만㎡
✔ 일정 : 11월 주민공람 → 12월 시의회·도계위 → 2027년 1월 고시
주거정비지수가 뭐였길래?
지금까지 울산에서 정비사업을 하려면 점수 시험 같은 걸 통과해야 했어요.
· 사회적 요건 : 주민 동의율 등
· 물리적 요건 : 건물 노후도 등
→ 이걸 점수로 매겨서 70점 이상이어야 정비사업 추진 가능
그런데 이 기준 때문에 "노후한데도 점수가 모자라서" 사업을 못 하는 곳이 꽤 있었대요.
그래서 정비사업의 발목을 잡는다는 지적이 계속 나왔고요.
이번에 지수가 없어지면,
그동안 70점 문턱을 넘기 어려웠던 동네도 정비사업을 검토해볼 수 있는 길이 열리는 거예요.
용적률·공공기여는 어떻게 바뀌나?
저는 개인적으로 이 부분이 실제 사업성에 더 크게 영향을 줄 거라고 봐요.
| 구분 | 개선 내용 |
|---|---|
| 재건축 용적률 | 기존 아파트의 현황용적률을 고려해 기준용적률 적용 |
| 재개발 용적률 | 평균용적률을 현황용적률로 인정 |
| 생활SOC | 확보 기준 완화 |
| 공공기여 | 시설 부지뿐 아니라 생활SOC 건축비도 인정 |
| 인센티브 | 전면공지에 보행공간 확보 시 부여 |
특히 재건축 쪽이 눈에 띄어요.
이미 용적률이 꽤 높은 아파트는 새로 지어도 늘어나는 세대가 적어서 사업성이 안 나오는 경우가 많잖아요.
그런데 기존 용적률을 고려해서 기준을 정해준다면,
그런 단지들도 숨통이 좀 트일 수 있을 것 같아요.
공공기여도 예전엔 땅을 내놔야 하는 부담이 컸는데,
이제 건물 짓는 비용으로도 인정해주니 조합 입장에선 선택지가 넓어지는 셈이죠.
울산 정비예정구역 현황 (2026년 9월 기준)
현재 울산의 정비예정구역은 19곳, 168만9,900㎡예요.
| 유형 | 구역 수 | 면적 |
|---|---|---|
| 재개발 | 12곳 | 131만1,300㎡ |
| 주거환경개선사업 | 4곳 | 19만6,300㎡ |
| 재건축 | 3곳 | 18만2,300㎡ |
| 합계 | 19곳 | 168만9,900㎡ |
| 구·군 | 구역 수 | 면적 |
|---|---|---|
| 남구 | 10곳 | 74만4,100㎡ |
| 중구 | 4곳 | 66만4,600㎡ |
| 북구 | 2곳 | 13만5,900㎡ |
| 동구 | 2곳 | 10만2,200㎡ |
| 울주군 | 1곳 | 4만3,100㎡ |
남구가 절반 이상인 10곳으로 제일 많아요.
지난번에 정리해드렸던 신정동 C-03구역 같은 곳들이 여기에 해당하죠.
울주군 1곳은 면적(4만3,100㎡)으로 보면, 얼마 전 도시계획위원회 글에서 다뤘던 청량 삼정지구(43,085㎡)와 규모가 거의 같더라고요.
94곳 → 19곳, 많이 줄었어요
사실 울산 정비예정구역은 처음엔 훨씬 많았어요.
· 2010년 최초 기본계획 : 94곳
· 일몰제, 자진·직권 해제 등으로 대폭 감소
· 2021년 '2030 기본계획' 이후에도 3곳 추가 해제
· 현재 : 19곳
15년 사이에 거의 5분의 1로 줄어든 거예요.
사업성이 안 나오거나 주민 의견이 모이지 않아서 결국 해제된 곳이 그만큼 많았다는 뜻이기도 하죠 ㅠㅠ
이번 규제 완화가 남은 19곳은 물론,
새로 정비를 원하는 곳들한테도 다시 시작할 동력이 될 수 있을지 지켜봐야 할 것 같아요.
그래도 기대만 하긴 이른 이유
점수 기준이 없어진다고 바로 재개발이 되는 건 아니에요.
· 사업성 : 공사비가 많이 올라서 분담금 부담은 그대로
· 사업 장기화 : 조합 설립부터 입주까지 10년 넘게 걸리기도
· 기반시설 부족 : 도로·주차·학교 등 주변 여건
· 주민 합의 : 결국 동의를 모으는 게 가장 어려운 단계
그래서 시도 정비구역만 따로 보는 게 아니라,
도로·공원·생활SOC·보행공간을 생활권 단위로 연계해서 주변 환경까지 같이 개선하겠다는 계획이에요.
저는 이 방향은 좋다고 봐요.
새 아파트만 덩그러니 들어서고 주변은 그대로면 오히려 격차만 커지니까요.
앞으로 일정
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| ~2026년 11월 | 주민공람, 관계기관 협의 |
| 2026년 12월 | 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의 |
| 2027년 1월 | 변경된 기본계획 고시 |
· 11월 주민공람 기간에 우리 동네 관련 내용 직접 확인하기
· 의견 있으면 공람 기간 안에 의견서 제출하기
· 노후 주택 밀집 지역이라면 새로 정비 추진이 가능한지 구청에 문의해보기
정리하면 이번 변경안은
"점수 문턱은 없애고, 용적률·공공기여는 현실에 맞게 풀어주자"는 방향이에요.
규제 완화가 실제 사업 추진으로 이어질지는 내년부터 제도가 적용되면서 확인될 것 같아요.
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