울산 새 아파트 84㎡ 평균 7억 시대, 1년 새 7천만 원 올랐다
오늘은 울산 분양시장 분위기를 숫자로 한 번 짚어볼게요.
최근 기사에서 "울산 분양 절벽"이라는 표현이 나왔거든요.
리얼하우스 집계 기준으로 울산은 10월 분양이 한 곳도 없었고,
11~12월에도 신규 청약 물량이 없어 연말까지 분양 절벽이 이어질 거라는 내용이에요.
그런데 잠깐!
제가 최근에 화정1지구 아르엘, 힐스테이트 울산역리버포레 11월 분양 소식 정리해드렸잖아요?
이 부분은 아래에서 따로 짚어볼게요.
✔ 울산 1~3분기 민간아파트 분양 2,755가구 (전년 2,650가구)
✔ 10월 분양 0건, 리얼하우스 집계상 11~12월도 신규 청약 없음
✔ 이대로면 연간 분양 작년 대비 46.3% 감소
✔ 울산 미분양 9월 1,728가구, 전월 대비 45.2% 증가 (5개월 만에 증가)
✔ 울산 분양가 84㎡ 기준 약 7억203만 원, 1년 새 7,000만 원 상승
✔ 11월 울산 분양전망지수 91.7 (기준치 100 미만)
울산 분양 물량, 상반기엔 괜찮았는데
| 구분 | 2025년 | 2026년 |
|---|---|---|
| 1~3분기 분양 | 2,650가구 | 2,755가구 (소폭 증가) |
| 10월 분양 | - | 0건 |
| 연간 (현재 집계 기준) | 5,135가구 | 2,755가구 (-46.3%) |
※ 리얼하우스 집계 기준
1~3분기까진 작년이랑 비슷하게 갔는데,
4분기 들어 뚝 끊긴 모양새예요.
반면 전국은 10월에만 1만8,521가구가 분양돼서 작년보다 오히려 늘었고,
1~10월 누적은 이미 작년 연간 물량(11만9,392가구)에 육박했대요.
전국은 활발한데 울산만 조용하다는 게 대비되더라고요.
잠깐! 아르엘·힐스테이트는 어떻게 된 거죠?
여기서 헷갈리실 분들이 많을 것 같아요.
제가 최근에 정리해드린 단지들이 있잖아요.
| 단지 | 발표된 일정 |
|---|---|
| 화정1지구 아르엘 (동구, 802세대) | 11월 13일 모집공고, 20일 견본주택, 23일 특별공급 |
| 힐스테이트 울산역리버포레 (울주, 734가구·실) | 11월 중 분양, 견본주택 중구 우정동 |
기사엔 "이날(11월 5일) 기준" 11~12월 신규 청약 물량이 없다고 돼 있어요.
두 단지 모두 아직 입주자모집공고 전이라, 청약 일정이 공식 등록되기 전이라 집계에 안 잡힌 걸로 보여요.
→ 계획대로 공고가 나온다면 11월 울산 분양은 0건이 아닐 가능성이 커요.
다만 일정이 밀릴 수도 있으니, 모집공고는 꼭 직접 확인하세요!
그래서 "분양 절벽"이라는 표현은 현재 집계 기준이고,
실제 체감은 이 두 단지 일정에 따라 꽤 달라질 수 있다고 봐요.
미분양, 5개월 만에 다시 늘었어요
분양이 주춤한 이유 중 하나는 미분양 증가예요.
| 시점 | 울산 미분양 |
|---|---|
| 2026년 8월 말 | 1,190가구 |
| 2026년 9월 말 | 1,728가구 (+45.2%) |
※ 8월 수치는 지난번 디딤돌대출 글에서 정리한 국토부 통계예요. 9월 증가율과 계산이 맞아떨어져요.
그동안 조금씩 줄던 미분양이 9월에 5개월 만에 증가로 돌아섰어요.
한 달 새 500가구 넘게 늘었으니 꽤 큰 폭이죠.
기사에선 고금리·고분양가로 청약 수요가 줄었고,
선호 단지 미스매치도 영향을 줬다고 분석했어요.
지난번 전세시장 글에서도 "인기 단지는 비싸고, 구축은 쌓인다"는 미스매치가 있었는데,
분양시장도 비슷한 흐름인 것 같아요.
분양가, 1년 새 84㎡ 7,000만 원 올랐어요
| 구분 | 2025년 10월 | 2026년 10월 |
|---|---|---|
| ㎡당 분양가 | 745만 원 | 835만 원 (약 12%↑) |
| 84㎡ 환산 | 6억3,203만 원 | 7억203만 원 (약 11%↑) |
국민평형 84㎡ 기준으로 1년 만에 7,000만 원이 올랐어요.
이제 울산에서도 새 아파트 84㎡가 평균 7억대라는 거예요 ㅠㅠ
원인은 역시 공사비예요.
건설공사비지수가 9월 기준 139.48로 1년 새 5.94% 올랐대요.
11월 전망 지수로 보는 분위기
주택산업연구원 전망 지수도 같이 볼게요.
100보다 높으면 "좋아질 것", 낮으면 "나빠질 것"이라는 응답이 많다는 뜻이에요.
| 지수 (11월) | 수치 | 의미 |
|---|---|---|
| 울산 분양전망지수 | 91.7 (전월 92.9) | 분양시장 위축 전망 |
| 전국 분양가격전망지수 | 112.1 (전월 대비 -2.2) | 분양가 상승 전망 우세 |
| 전국 미분양물량전망지수 | 115.2 (전월 대비 +6.6) | 미분양 증가 전망 우세 |
비수도권에선 세종(115.4)만 기준치를 넘었고, 나머지는 전부 100 아래였대요.
정리하면 "분양가는 오르고, 미분양도 늘고, 분양시장 분위기는 가라앉는" 흐름이에요.
여기에 한국은행이 기준금리를 2.85%로 동결했지만, 물가 때문에 향후 인상 가능성도 거론되면서 분위기가 더 조심스러워졌고요.
· 분양가는 공사비 때문에 쉽게 내려가기 어려운 구조예요
· 그래서 오히려 이미 분양 중인 단지의 할인·혜택이 늘어날 수 있어요
· 지난번 문수로 비스타 더파크처럼 계약금 5%·중도금 무이자 같은 조건이 대표적이죠
· 11월 아르엘·힐스테이트 청약 결과가 울산 분양시장 분위기를 가늠하는 바로미터가 될 것 같아요
· 분양가 7억대면 대출 비중이 커질 수밖에 없어요. 금리 변동까지 감안해서 계산하기
· 미분양이 늘면 선착순·할인 분양이 나올 수 있으니 서두르지 않기
· 다만 공사비는 계속 오르니 "기다리면 무조건 싸진다"고 단정하긴 어려워요
11월 울산 분양이 정말 0건으로 끝날지, 아르엘·힐스테이트가 예정대로 나올지 저도 계속 지켜볼게요.
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