울산 아파트 미분양 감소세, 시장 반등의 신호일까

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📌 오늘의 한 줄 요약

울산 아파트값, 앞으로 어떻게 될지 궁금하신 분들 많으시죠?
과거 40년 가까운 데이터를 놓고 보면 결국 답은 '입주물량'에 있더라고요.
오늘은 제가 요즘 눈여겨보고 있는 울산 부동산 공급 데이터를 제 나름대로 정리해봤어요 😊

2027년
입주물량 부족

2028년
입주물량 과다

2029년
다시 감소 전환

1. 요즘 제가 부동산 데이터 보는 방식이 좀 바뀌었어요

요즘은 클릭 몇 번이면 전국 부동산 데이터를 한눈에 볼 수 있는 사이트들이 많이 생겨서 정말 편해졌어요. 

오늘은 그중에서도 울산 아파트 입주량과 매매·전세가격의 흐름, 그리고 미분양 추이까지 제가 나름대로 해석해본 내용을 공유해볼게요.

2. 1990년대 입주 폭탄, 그리고 그 이후의 반복된 패턴

1986년부터 현재까지 울산 아파트 입주량과 가격 흐름을 쭉 살펴보면, 1990년대 초중반에 입주물량이 한꺼번에 쏟아지면서 시장이 크게 조정받았던 시기가 눈에 띄어요. 이게 울산만의 얘기는 아니고, 노태우 정부 시절 1기 신도시를 조성하면서 지방에도 동시에 택지 개발이 이뤄졌던 여파로, 수도권은 물론 부산·대구·광주까지 전국적으로 비슷한 조정을 겪었던 시기예요.

 

개인적으로 이 부분 보면서 다시 한번 느낀 게, 결국 부동산 가격을 결정하는 가장 근본적인 원리는 수요와 공급이라는 거예요.

 

우리가 학교 다닐 때 배웠던 그 기본 원리가 부동산 시장에도 그대로 적용되더라고요. 실제로 당시 공급이 특히 많았던 대구는 전국에서 가장 큰 조정을 받기도 했어요.

💡 Tip. 조정 이후엔 항상 회복과 상승 국면이 뒤따랐다는 점도 눈여겨볼 만해요. 2000년대 들어 울산도 중간중간 조정을 거치면서도 2016년까지 전반적으로 우상향하는 흐름을 보였거든요.

 

3. 매매와 전세, 지방은 왜 이렇게 붙어서 움직일까

매매가격과 전세가격 그래프를 함께 놓고 보면, 마치 서로 밀고 당기듯 함께 우상향하는 모습이 나타나요. 특히 지방은 이 두 지표가 유독 같이 움직이는 경향이 강한데요, 그래서 수도권과 비교하면 매매·전세 가격 차이(갭)가 작고, 전세가율이 상대적으로 높게 나타나는 편이에요.

 

매매가와 전세가의 관계는 사실 좀 더 깊게 들어가면 재밌는 얘깃거리가 많아요. 저는 개인적으로 이 둘의 관계를 '토끼와 거북이 경주'에 비유해서 설명하는 걸 좋아하는데, 나중에 기회 되면 이 부분만 따로 한 편 다뤄볼게요 ㅎㅎ

 

참고로 4분면 방식으로 매매·전세를 함께 그려보면, 2022년부터 하락했던 울산이 다른 도시들보다 회복 속도가 빨랐고, 2024년부터는 확실히 반등하는 흐름으로 전환된 게 보이더라고요. 하락 폭 대비로는 상당 부분을 이미 회복한 상태고요.

4. 지금 가장 중요한 건 '앞으로의 입주물량'이에요

여기서부터가 오늘 제가 가장 하고 싶었던 얘기예요.

 

인허가 물량부터 살펴보면, 2024년엔 적정 수준보다 낮았다가 2025년엔 다시 높아지고, 2026년엔 또 낮아지는 등 해마다 들쭉날쭉한 흐름을 보이고 있어요.

 

다만 인허가가 났다고 곧바로 입주로 이어지는 건 아니에요. 보통 착공부터 완공까지 최소 3~4년은 걸리고, 소형 단지는 상대적으로 빨리 입주하는 반면 대형 단지나 고층 주상복합은 시간이 더 걸려요. 심지어 공사 도중 시행사가 부도라도 나면 10년 넘게 지연되는 경우도 있고요.

⚠️ 실제 입주물량 흐름을 보면, 2027년은 적정 수준보다 다소 부족하고, 2028년은 적정물량보다 많아지며, 2029년부터는 다시 줄어드는 패턴으로 예상되고 있어요. 이 흐름을 어떻게 해석하느냐가 관건인 것 같아요.

지난 몇 년간 울산 입주물량이 적정 수준보다 부족했던 게, 다른 지역보다 울산이 먼저 오르고 더 많이 오른 배경 중 하나였다고 봐요. 물론 대장주·신축 단지 위주로 상승폭이 컸던 것도 사실이고요.

 

5. 미분양 추이로도 시장 온도를 가늠할 수 있어요

미분양 데이터도 함께 보면 좋은 참고가 돼요.

 

과거 2008년엔 미분양이 크게 늘었다가 이후 줄어드는 흐름을 보였고, 최근엔 2022년부터 다시 늘어나던 미분양이 지금은 감소세로 전환된 모습이에요.

 

패턴을 보면 입주물량이 많아 시장이 조정받을 때 미분양이 늘고, 반대로 입주물량이 줄어들면 미분양도 함께 줄면서 가격이 다시 오르는 흐름이 반복돼왔어요.

 

여기서 일반 미분양과 '악성 미분양(준공 후 미분양)'을 구분해서 보는 것도 중요한데, 완공까지 됐는데도 안 팔린 물량이 늘고 있는지 줄고 있는지가 시장 체력을 가늠하는 또 하나의 지표거든요. 최근 흐름만 보면 다행히 감소하는 방향이에요.

📝 참고. 한 가지 지표만 보고 판단하기보다, 입주물량·인허가·미분양·매매전세 흐름을 함께 놓고 봐야 조금 더 입체적으로 시장을 이해할 수 있는 것 같아요.

이런 여러 데이터를 종합해서 보면, 과거의 흐름과 지금의 상황, 그리고 앞으로 예상되는 공급량까지 어느 정도 그림이 그려지는 것 같아요. 그리고 지난 데이터를 봐도, 아무리 큰 하락장이었다 해도 10년 이상의 시간이 지나면 결국 다시 상승해서 이전 가격을 회복해온 걸 확인할 수 있어요.

 

그래서 저는 개인적으로 무조건 전세로만 오래 머무르기보다는, 공부하면서 타이밍을 잡아 내 집 마련을 하는 쪽이 장기적으로 자산 형성에 도움이 된다고 생각해요. 물론 이건 어디까지나 제 개인적인 시각이고, 시장은 늘 변수가 많으니 각자 상황에 맞게 판단하시는 게 맞을 것 같아요.

 

정치적 논리로 "무조건 하락한다"거나 반대로 "무조건 오른다"는 극단적인 얘기보다는, 데이터를 직접 보면서 스스로 판단하는 습관이 중요하다고 봐요. 2027~2029년 입주물량 흐름, 여러분은 어떻게 해석하시나요?

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