문수로 비스타 더파크 1순위 결과 정리, 울산 부동산 하락 시작일까?

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📌 오늘의 한 줄 요약

문수로 비스타 더파크 1순위 청약 결과가 나왔는데, 그랑라크 에일린의뜰에 이어 이번에도 성적이 영 저조해요.
이걸 보고 "울산 부동산 하락 시작 아니냐"고 걱정하시는 분들 계실 것 같아서, 제 생각을 좀 정리해봤어요.
문수로 우회도로 이슈까지 같이 짚어볼게요 😊

총 공급세대
641세대

총 접수건수
628건

84A 경쟁률
1.05대 1

84B 미달
△174세대

1. 문수로 비스타 더파크 1순위 결과, 표로 정리해봤어요

얼마 전 특별공급 충족률 15.4%라는 결과 전해드렸었는데, 이번엔 일반공급 1순위 결과가 나왔어요. 타입별로 하나씩 볼게요.

문수로 비스타 더파크 특별공급 383세대 중 59건만 신청

 

타입	공급세대수	1순위 해당지역	경쟁률	상태
068.4720A	61	177명(기타지역 9명)	2.90대 1	청약 접수중
068.4720B	1	8명(기타지역 0명)	8.00대 1	1순위 마감
084.9937A	374	392명(기타지역 7명)	1.05대 1	청약 접수중
084.9890B	205	31명(기타지역 4명)	△174세대(미달)	청약 접수중

68타입 두 곳은 그래도 선방했어요. 68A가 2.90대 1, 68B가 8.00대 1로 마감됐거든요.

 

근데 이 단지 핵심 물량인 84타입에서 확실히 힘이 빠져요. 84A는 1.05대 1로 겨우 채워지는 수준이고, 84B는 205세대 배정에 해당지역 신청이 31명뿐이라 174세대나 미달됐어요.

⚠️ 총 공급세대 641세대에 총 접수건수 628건이라 언뜻 보면 거의 채워진 것 같지만, 안을 들여다보면 68타입은 과열, 84타입은 저조로 완전히 갈려요. 84B 미달 174세대가 이 단지 전체 성적을 확 끌어내린 셈이에요.

2. "울산 부동산 하락 시작인가?" 저는 이렇게 봐요

그랑라크 에일린의뜰이랑 문수로 비스타 더파크, 남구 대형 단지 두 곳이 연달아 저조한 성적을 내니까 "울산 부동산 하락 시작 아니냐"는 걱정이 나오는 것도 이해가 돼요.

 

근데 저는 두 현장의 청약 결과만으로 울산 부동산 전체가 하락 국면에 접어들었다고 판단하기는 어렵다고 봐요.

 

두 현장이 흥행에 실패한 이유는 시장 전체의 문제라기보다 각 현장의 '입지와 가격' 문제에 가깝다고 생각하거든요.

3. 핵심은 '기존 생활권과 떨어져 있다'는 거예요

지도를 크게크게 한번 펼쳐서 보시면 답이 나와요.

 

그랑라크는 야음동 끝자락, 문수로 비스타 더파크는 기존 무거동 생활권에서 떨어진 산지 안에 자리하고 있어요.

 

둘 다 새로 형성되는 신축 주거타운이지, 기존 도심권과는 한발짝 떨어져 있는 게 공통점이에요.

💡 Tip. 같은 시기에 흥행했던 포레나와 비교해보면 차이가 명확해요. 포레나는 기존 생활권과 잘 이어졌는데, 비스타 더파크는 무거동 기존 생활권과 연계가 안 되는 게 크다고 봐요. 그랑라크도 마찬가지예요. 대현더샵을 비롯한 구 홈플러스 메인상권과 거리가 꽤 나요. 사실상 두 곳 다 이름만 무거동·야음동이지, 실제로는 다른 동네나 마찬가지인 셈이에요.

단순히 '남구'라는 큰 카테고리로 묶어서 좋다 나쁘다 판단하기보다, 실제 생활 반경 안에 있는 상권·학원가·편의시설과 얼마나 가까운지가 청약 흥행을 가르는 더 결정적인 변수인 것 같아요.

4. 그렇다고 들어가면 안 되는 건 아니라고 봐요

그렇다고 이 두 단지에 들어가면 안 된다는 얘기는 아니에요.

 

두 현장 모두 울산 도심권 안에 있고 세대수도 제법 되기 때문에, 시간을 두고 천천히 분양이 진행될 가능성은 충분하다고 봐요.

📝 참고. 다만 "나는 무조건 신축이어야만 돼", "포모가 와서 안 되겠어", "지금 아니면 남구 입성은 못 한다" 이런 조급한 생각이시라면, 잠깐 숨을 고르고 시야를 넓혀보시길 추천드려요. 두 단지 모두 기본 가격이 제법 나가는 곳이었는데, 입지가 그 가격을 받아주지 못했어요. 적어도 이번 청약에서는요.

정리하면, 저는 울산 부동산 하락의 시작이라고는 생각하지 않아요.

 

포모에 쫓겨서 급하게 청약할 필요도 없고, 그렇다고 무주택으로 무작정 계속 기다리기만 하는 것도 정답은 아니에요.

 

남구가 좋은 지역이라는 건 다들 알고 계실 거예요.

 

하지만 남구 안에서도 결국 중요한 건 어떤 생활권에 붙어 있느냐예요. 결국 이 말이 하고 싶었어요.

5. 그래서 더 중요해지는 게 '문수로 우회도로'예요

이 지점에서 자연스럽게 나오는 질문이 있어요. 문수로 우회도로는 시간이 꽤 걸릴 걸로 예상되는데, 무거삼호지구랑 문수로를 연결하는 도로는 비스타 더파크 완공될 때쯤엔 연결이 될까요?

 

이 도로가 개통되면 옥동 학원가까지 금방 갈 수 있을 것 같은데, 만약 이 도로가 안 생기고 문수로 우회도로로 돌아가야 한다면 상당히 불편할 것 같아요.

⚠️ 이 도로 이슈가 바로 위에서 말씀드린 '생활권 단절' 문제를 정확히 관통한다고 봐요. 문수로 우회도로가 개통되면 옥동 학원가 접근성이 크게 개선되면서, 문수로 비스타 더파크가 안고 있는 '기존 생활권과 떨어져 있다'는 약점을 상당 부분 보완할 수 있거든요. 반대로 이 도로가 늦어지거나 계속 돌아가야 하는 구조라면, 이 약점은 꽤 오래갈 것 같아요.

다만 얼마 전 정리해드렸던 것처럼, 문수로 우회도로 사업은 이제 막 예타 대상으로 선정된 초기 단계예요.

문수로 우회도로 예타 선정, 청량~범서 국도는 일괄 예타 통과

 

타당성 조사에만 약 10개월이 걸리고, 통과하더라도 2028년 상반기에나 실시설계 착수가 가능한 상황이라, 문수로 비스타 더파크 입주 시점(2029년 5월 예정)까지 실제 도로가 개통될 가능성은 낮아 보여요.

 

그래도 삼호산쪽으로 해서 옥동으로 나가는길은 예정이 되어있으니... 뭐 학군이 옥동권이 아니다. 학교가 없다. 뭐라고 해도... 

청약결과나 금액이나... 앞으로의 길이나... 비스타가 그랑라크보다 조금 더 손을 들어주고 싶네요. 

 

아무튼!!!

문수로 비스타 더파크는 1순위 청약에서 68타입은 선방했지만, 핵심 물량인 84타입에서 큰 폭의 미달을 기록했어요.

 

그랑라크 에일린의뜰의 저조한 성적과 맞물려 걱정하시는 분들도 계실 텐데, 저는 이걸 시장 전체의 하락 신호로 보기보다는 개별 단지의 '입지-가격 미스매치' 문제로 보고 있어요.

 

특히 이 단지가 안고 있는 '기존 생활권과의 단절' 문제는 문수로 우회도로 같은 교통 인프라가 언제 확충되느냐에 따라 상당 부분 해소될 수 있는 부분이에요. 다만 입주 시점까지 도로 개통이 어려워 보이는 만큼, 당분간은 이 접근성 이슈가 계속 핵심 변수로 남을 것 같아요.

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