울산 부동산 지표, 전세가율 상승과 거래량 감소의 의미

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📌 오늘의 한 줄 요약

요즘 울산 부동산 데이터를 쭉 살펴봤는데, 전세가율은 오르고 거래량은 줄고, 그런데 지수는 계속 상승하는 좀 특이한 흐름이 보이더라고요.
오늘은 제가 여러 지표를 하나하나 뜯어보면서 느낀 점들을 정리해봤어요 😊

전세가율
최근 상승세

주택구입부담지수
약 70%대

미래전망지수
기준선 100 상회

1. 먼저 전세가율부터 살펴볼게요

전세가율이란 매매가격 대비 전세가격이 어느 정도 위치에 있는지 보여주는 지표예요.

 

전세가율이 높아진다는 건, 쉽게 말해 실사용가치(임대수익 관점)가 더 부각되고 있다는 신호로 볼 수 있어요.

 

최근 울산 전세가율이 눈에 띄게 높아졌어요.

 

전세가율이 높아졌다는 건 흔히 말하는 '갭'이 작아졌다는 뜻이고, 갭투자 하기에 유리한 환경이 조성됐다는 얘기이기도 해요.

 

매매가보다 전세가가 더 많이 오르고 있다는 의미인데, 바꿔 말하면 상대적으로 적은 자금으로도 아파트를 매입할 수 있는 여건이 만들어지고 있다고 볼 수 있어요.

💡 Tip. 전세가율이 높아지는 시기는 보통 매매가 상승 여력이 아직 남아있다고 해석되는 경우가 많아요. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 구조가 만들어지기 때문이에요.

 

2. 수급지수, 요즘 분위기는 어떨까요

이번엔 수급지수를 볼게요. 수급지수는 부동산중개사분들을 대상으로 설문조사를 해서 나오는 지표예요.

 

요즘 매매와 전세 중 어느 쪽을 더 많이 찾는지 물어보고 그 결과를 지수화한 거죠.

 

매수매도 쪽을 보면, 최근엔 매도자가 매수자보다 많다는 데이터가 나오고 있어요.

 

두 지수가 붙으려다가 다시 살짝 벌어지는 모습인데, 사실 좋은 신호는 아니에요.

 

다만 지금이 여름 비수기라는 계절적 요인도 함께 고려해봐야 할 것 같아요.

 

전세수급지수도 비슷한 흐름이에요.

 

수요는 살짝 줄고 공급은 그대로 유지되는 모습인데, 이 흐름이 가을철에 어떻게 바뀌는지 좀 더 지켜볼 필요가 있어 보여요.

⚠️ 폭등장이 오려면 신축뿐 아니라 구축까지 함께 오르는 시장이 되어야 하는데, 지금 울산은 아직 신축 대장 단지 위주로만 상승이 집중되는 흐름이에요. 매수매도지수가 서로 붙지 않고 벌어져 있는 것도 이런 맥락과 연결되는 것 같아요.

3. 지수는 오르는데 거래는 줄고 있어요

여기서 좀 흥미로운 부분이 나오는데요, 매매지수와 전세거래지수는 계속 올라가는데 정작 거래건수는 줄어들고 있어요.

 

저는 이게 정부의 대출 규제 영향이 크다고 봐요. 대출이 막히니까 실제로 갈아타거나 신규 매입을 하는 게 예전만큼 쉽지 않은 상황인 거죠.

 

가격은 오르는데 거래량은 적다, 이게 좀 이상하게 느껴지실 수도 있는데요, 여름 비수기 영향도 분명 있을 거예요.

 

하지만 지수 자체가 계속 상승하고 있다는 건, 시장이 하락 국면에 접어들었다고 단정짓기는 어렵다는 의미이기도 해요.

 

거래가 적다고 해서 무조건 가격이 내려간다고 보기는 힘들다는 거죠. 이런 현상은 사실 서울이나 수도권에서도 비슷하게 나타나고 있어요.

 

4. 주택구입부담지수, 아직 여유가 있어 보여요

주택구입부담지수도 눈여겨볼 지표예요. 통상 가격이 조정을 받으려면 이 지수가 높은 수준까지 올라가야 하는데요, 과거 데이터를 보면 2016년엔 이 지수가 95% 수준이었고, 2022년엔 무려 108까지 치솟았던 적이 있어요.

 

그런데 지금 울산의 주택구입부담지수는 약 70% 정도예요.

 

과거 고점들과 비교하면 아직 여유가 남아있는 수준이라, 저는 개인적으로 상승 여력이 아직 존재한다고 보는 편이에요.

📝 참고. 주택구입부담지수가 낮다는 건 그만큼 소득 대비 주택 구입 부담이 상대적으로 적다는 의미예요. 과거 고점(95~108) 대비 현재(약 70%) 수준을 비교해보면, 이 지표만 놓고 봤을 땐 아직 상단까지 여유가 있는 구간으로 해석될 수 있어요.

5. 미래전망지수와 청약가점, 조금씩 식고 있어요

미래전망지수는 과거보다는 다소 내려온 상태예요.

 

다만 아직 기준선인 100보다는 높은 수준을 유지하고 있어요. 이건 시장 참여자들이 여전히 상승 쪽에 무게를 두고는 있지만, 예전만큼 뜨겁지는 않다는 신호로 볼 수 있어요.

 

제 개인적인 생각으로는, 지금은 내 집 마련은 하되 공격적인 투자에는 신중해야 할 시점인 것 같아요. 2028년쯤엔 한 번 조정을 받는 구간이 오지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.

 

청약가점도 최근 살짝 낮아진 모습이에요.

 

이건 청약에 대한 관심 자체가 다소 줄었다고 해석할 수 있는데요, 최근 입지가 특별히 좋은 곳의 분양이 많지 않았던 영향도 있어 보여요.

 

⚠️ 울산 중구 B-04재개발도 대기 상태에 있는 사업이에요. 언제 본격적으로 진행될지는 아직 미정이지만, 규모가 워낙 큰 사업이라 계속 지켜볼 필요가 있어요. 울산 남구 B-07구역도 마찬가지로 향후 진행 상황을 눈여겨봐야 할 것 같아요.

여러 지표를 종합해보면, 지금 울산 시장은 지수 자체는 상승 흐름을 이어가고 있지만 거래량은 줄고, 매수·매도 심리도 다소 위축된 다소 복합적인 국면인 것 같아요.

 

신축 대장 단지 위주로 상승이 집중되고 있고, 구축까지 함께 오르는 본격적인 폭등장까지는 아직 거리가 있어 보이고요.

 

주택구입부담지수를 보면 여전히 상승 여력이 남아있다고 해석할 여지가 있지만, 미래전망지수나 청약가점 흐름을 보면 시장 열기가 예전만큼 뜨겁지는 않다는 것도 함께 읽혀요.

 

저는 이런 흐름일수록 여러 지표를 함께 놓고 판단하는 게 중요하다고 생각해요.

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