남구 신정1구역 재개발 정비계획 확정, 304세대 규모로

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📌 오늘의 한 줄 요약

울산 남구 신정1구역 재개발사업, 드디어 정비구역 지정 및 정비계획이 결정됐어요!
304세대 규모 공동주택으로 탈바꿈하는 이 사업, 분담금 추산액까지 상세히 공개됐는데요.
오늘은 고시문 내용 하나하나 정리해드릴게요 😊

정비구역 면적
16,564.9㎡

계획 세대수
304세대

최고 층수
27층 이하

추정 비례율
113.97%

1. 신정1구역 재개발, 정비구역 지정 및 정비계획이 확정됐어요

울산광역시 고시 제2026-159호로, 남구 신정동 1608-4번지 일원의 남구 신정1 재개발사업 정비구역에 대한 정비구역 지정 및 정비계획 결정이 이뤄졌어요.

 

2026년 8월 27일 울산광역시장 명의로 지형도면까지 고시됐고요.

 

이 사업은 「도시 및 주거환경정비법」 제16조에 따라 정비구역을 지정하고 정비계획을 결정한 건데요, 신정동 일대 재개발에 관심 있으신 분들이라면 눈여겨보실 만한 소식이에요.

2. 정비구역 개요와 토지이용계획부터 볼게요

정비구역은 남구 신정동 1608-4번지 일원, 총 면적 16,564.9㎡ 규모예요.

 

신설 재개발사업으로 지정됐고, 용도지역은 변경 없이 제2종일반주거지역을 유지해요.

구분	면적(㎡)	구성비(%)
주택용지(획지1)	13,176.2	79.5
정비기반시설용지 - 도로	2,475.2	15.0
정비기반시설용지 - 주차장	913.5	5.5

전체 면적의 약 80%가 주택용지로 계획돼 있고, 나머지는 도로와 주차장 등 기반시설로 확보됐어요.

3. 건축 규모, 이렇게 계획돼 있어요

실제 들어설 건축물의 규모를 표로 정리해봤어요.

구분	내용
주용도	공동주택 및 부대복리시설
건폐율	60% 이하
용적률	250% 이하
높이 및 층수	80m 이하, 27층 이하
연면적	32,922.7㎡

여기서 흥미로운 부분이 있는데요, 개발가능용적률을 보면 기준용적률 210%에 인센티브용적률 40.4%가 더해져서 250.4%까지 나오지만, 정비계획용적률은 250% 이하로 제한돼 있어요.

 

인센티브를 최대한 받아도 상한선 안에서 조정되는 구조인 거죠.

💡 Tip. 인센티브 용적률 40.4%는 공공시설 등 부지제공(27.0%), 하도급 참여비율에 따른 지역경제 활성화(8.4%), 임대주택 추가확보 비율(5.0%)을 모두 합산한 수치예요. 여러 조건을 충족할수록 용적률 혜택이 늘어나는 구조예요.

4. 세대수와 규모별 구성, 이렇게 나뉘어요

전체 304세대가 규모별로 어떻게 나뉘는지 살펴볼게요.

전용면적	계	분양	임대	비율
60㎡ 미만	32세대	9세대	23세대	10.6%
60㎡~85㎡ 미만	240세대	240세대	-	78.9%
85㎡ 이상	32세대	32세대	-	10.5%

임대주택은 총 23세대로, 건설하는 주택 전체 세대수의 7.5% 수준으로 계획돼 있어요. 법정 기준인 5% 이상을 웃도는 비율이에요.

5. 조합원이라면 가장 궁금할 분담금, 이렇게 추산됐어요

이번 고시에서 가장 눈길이 가는 부분이 바로 토지등 소유자별 분담금 추산액이에요.

 

다만 이건 사업시행인가고시 이전에 한국부동산원 자료를 토대로 산출된 추정치라, 실제 종전·종후 감정평가액과는 차이가 있을 수 있다는 점 먼저 참고해주세요.

⚠️ 추정 비례율은 113.97%예요. 추정 분양수입 총액 2,514억원, 추정 사업비 총액 1,729억원, 추정 종전자산 총액 689억원을 기준으로 산출됐어요.

개별분담금은 종전부동산가격 구간별로 아래처럼 추산돼요. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 책정됐어요.

종전부동산가격(천원)	공급면적	분담금(천원)
300,000	83.38㎡	-35,951 (부담)
300,000	108.39㎡	+350,840 (부담)
500,000	83.38㎡	-263,891 (환급)
800,000	83.38㎡	-605,801 (환급)
1,000,000	83.38㎡	-833,741 (환급)

표에서 마이너스(-)는 환급, 플러스(+)는 추가 부담을 의미해요.

 

종전부동산가격이 높을수록, 그리고 신청 평형이 작을수록 환급받는 금액이 커지는 구조예요.

 

반대로 종전자산이 적은데 큰 평형을 신청하면 분담금을 추가로 내야 하는 셈이죠.

📝 참고. 공사비와 분양가 변동에 따라 비례율도 달라져요. 공사비가 평당 630만원~680만원, 일반분양가가 시세 대비 80%~90% 사이에서 움직인다고 가정했을 때, 비례율은 최소 109.13%에서 최대 166.85%까지 폭넓게 변동될 수 있다고 해요.

6. 도로와 주차장 등 기반시설도 함께 정비돼요

이번 정비계획에는 정비구역 내 건물뿐 아니라 주변 도로 체계와 주차장 계획도 함께 담겼어요.

 

도로 쪽에서는 중로1-408호선이 노선 연장(260m)과 구역연접구간 확폭(25m→25~29m)이 이뤄지고, 중로1-407호선과 중로2-338호선도 보행공간 확보와 차량소통 개선을 위해 폭이 넓어져요. 반면 소로1-49호선은 노선이 403.5m에서 210m로 축소되고, 소로2-456호선·소로3-212호선·소로3-213호선은 아예 폐지돼요.

 

주차장은 신정동 1609-6번지 일원에 913.5㎡ 규모로 신설되는데, 생활권 내 주민들의 다양한 공공시설 수요에 대응하기 위한 생활SOC 성격으로 조성돼요.

7. 환경·교육·안전까지 세심하게 계획됐어요

정비계획에는 이 외에도 다양한 항목이 포함돼 있어요.

 

자연환경 측면에서는 절성토 균형과 지형변화 최소화, 조경면적 확보 계획이 담겼고, 재난방지 측면에서는 투수성 포장재 사용을 통한 우수유출량 감소, 화재 대비 종합적 방재계획 수립 등이 포함됐어요.

 

특히 눈에 띄는 건 정비구역 북동측에 신정초등학교가 인접해 있다는 점이에요.

 

이 때문에 통학로 안전을 위한 안전봉 설치, 어린이보호구역 안내표지판 설치, 노점상 불법주정차 예방을 위한 안전울타리 설치 등 학교 주변 200m 이내에 대한 교통·보행 안전대책이 세심하게 담겨 있어요.

💡 Tip. 범죄예방을 고려한 환경설계(CPTED)도 계획에 포함돼 있어요. 시야선 확보, 조명 설계, 고립지역 개선 등을 통해 안전한 주거환경을 만드는 게 목표예요.

8. 사업 진행은 어떻게 되나요

사업시행자는 남구신정1구역 재개발사업 조합설립추진위원회이고, 시행예정시기는 구역지정 고시가 있는 날부터 5년 이내예요.

 

정비사업 시행으로 증가가 예상되는 세대수는 현재 135세대에서 계획 304세대로, 169세대가 늘어날 것으로 전망돼요.

 

현재 거주현황을 보면 가옥주 76가구, 세입자 59가구로 총 135가구, 284명이 거주하고 있는데요, 정비사업이 완료되면 세대수는 304세대, 인구는 699명으로 늘어날 것으로 계획돼 있어요.

⚠️ 세입자 주거대책은 「도시 및 주거환경정비법」 제52조 및 「울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례」 제23조에 따라 별도로 수립될 예정이에요.

신정1구역 재개발사업은 이번 정비구역 지정 및 정비계획 결정으로 본격적인 사업 추진의 발판을 마련했어요.

 

27층 이하, 304세대 규모의 공동주택으로 탈바꿈할 예정이고, 분양가와 분담금 추산 자료까지 이미 공개된 만큼 조합원분들은 본인 종전자산가격 기준으로 대략적인 분담금 규모를 가늠해보실 수 있을 것 같아요.

 

다만 이 모든 수치는 사업시행인가 이전 추정치이기 때문에, 실제 진행 과정에서 감정평가 결과나 공사비, 분양가 변동에 따라 달라질 수 있다는 점은 꼭 기억해두시면 좋겠어요.

 

아래는 공고문 원본 입니다. 

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