울산 남구 대형 개발사업 표류 | 야음지구 7년째 제자리·LH 포기 가능성, 옛 울주군청사·부곡동 체육시설까지 현황 정리
요즘 울산 남구는 홈플러스 부지 40층 아파트, 야음동 사택 개발처럼
새로 시작하는 사업 소식이 많잖아요.
그런데 반대로, 몇 년째 멈춰 있거나 아예 계획이 바뀐 사업들도 꽤 있어요.
대표적인 게 야음지구, 옛 울주군청사 부지, 부곡동 복합체육시설이에요.
특히 야음지구는 LH가 사업을 포기할 수도 있다는 얘기까지 나와서,
한 번 제대로 정리해볼 필요가 있겠더라고요.
✔ 야음지구 : 2019년 12월 공급촉진지구 지정 → 7년째 지구계획 미확정, LH 포기 가능성 거론
✔ 변수 : 개정 민간임대특별법 제27조로 사업 곤란 시 지구 지정 해제 가능 (2027년 3월 9일 시행)
✔ 옛 울주군청사 : 1,096억 복합개발 백지화 → 공영주차장 209면, 복합개발은 2031년 이후
✔ 부곡동 복합체육시설 : 196억까지 커졌다가 사업 중단
✔ 공통점 : 계획이 흔들린 뒤 후속 활용 방안이 없다는 것
① 야음지구, 7년째 지구계획도 못 정했다
야음지구는 옛 야음근린공원 일대 약 83만6,000㎡에
공동주택이랑 공원·녹지를 함께 조성하는 사업이에요.
2019년 12월 공공지원민간임대주택 공급촉진지구로 지정됐고,
사업시행자는 LH예요.
그런데 지정된 지 7년이 다 되도록 지구계획조차 확정하지 못했어요.
| 시기 | 내용 |
|---|---|
| 2019년 12월 | 공공지원민간임대 공급촉진지구 지정 |
| 이후 | 석유화학공단 공해 차단 녹지 확대 문제로 제동 |
| 2022년 | '야음 시민 상생의 숲과 수소타운 조성계획' 제시 → 실제 추진으로 이어지지 못함 |
| 2026년 9월 | 민간임대특별법 개정 (제27조 지구 해제 근거) |
| 2026년 11월 | 울산시, LH 사업 포기 가능성 언급 |
왜 멈췄을까? 핵심은 '공해차단녹지'
야음지구는 바로 옆에 석유화학공단이 있어요.
그래서 공단에서 나오는 대기오염물질을 막을 녹지를 얼마나 확보하느냐가 계속 쟁점이었어요.
· LH 계획 : 전체 부지의 62%를 공원·녹지로 확보
· 울산시 요구 : 폭 200m, 높이 35m 이상의 공해차단구릉지 조성
· LH 입장 : 추가 사업비 부담, 수익성 저하로 난색
울산시 관계자도 "LH 입장에서는 워낙 사업성이 없다 보니 못 한다는 입장이었다"고 했대요.
그러면서 법령 개정도 됐으니 조만간 공식화할 것 같다는 말까지 나왔어요.
다만 LH 쪽은 본사에서 절차를 진행 중이라 당장 답하기 어렵다는 입장이라,
공식적인 사업 철회나 지구 해제 착수는 아직 확인되지 않은 상태예요.
새 변수 : 민간임대특별법 제27조
여기서 제가 눈여겨본 게 있어요.
지난번에 정리해드린 민간임대특별법 개정, 기억나시죠?
그때는 제42조 제8항(무자격 회원 모집 금지)을 다뤘는데,
2026.10.27 - [부동산] - 민간임대주택 임차인 모집 규제 신설
민간임대주택 임차인 모집 규제 신설
안녕하세요, 히도리입니다.오늘은 조금 딱딱하지만 꼭 알아두셔야 할 법 조문 하나 가져왔어요.민간임대주택에 관한 특별법 제42조에 제8항이 새로 들어갔는데, 이게 민간임대 '회원 모집'과 직
hidori.kr
같은 개정에 제27조도 바뀌었대요.
· 사업 추진이 현저히 곤란한 경우에도 공급촉진지구 지정 해제 가능
· 시행일 : 2027년 3월 9일
· 기존에 지정된 지구에도 적용
→ LH가 최종적으로 "어렵다"고 판단하면 야음지구 해제 검토가 가능해져요
→ 단, 실제 해제는 지정권자의 판단과 별도 행정절차가 필요해요
저는 이 부분이 북구 농소 공급촉진지구랑 겹쳐 보였어요.
농소도 2022년 지정 후 4년째 표류 중이고, LH가 "추진이 매우 어렵다"고 했던 곳이잖아요.
울산에서 LH가 시행하는 공급촉진지구 두 곳이 모두 비슷한 처지라,
제27조 시행 이후 어떤 결정이 나올지 같이 지켜봐야 할 것 같아요.
해제돼도 숙제는 남아요
| 쟁점 | 내용 |
|---|---|
| 재산권 | 전체 중 약 50만9,000㎡가 사유지 → 장기간 개발 지연으로 재산권 문제 제기 |
| 난개발 | 통합 계획이 사라지면 개별 개발로 난개발 우려 |
| 공해차단녹지 | 공단과 주거지 사이 녹지 확보 문제는 여전히 해결 과제 |
울산시는 사업이 무산되면 지구 해제가 필요하다는 입장이지만,
그 뒤 개발 방향은 아직 정하지 않았대요.
토지주분들 입장에선 7년 가까이 묶여 있었으니 해제만이라도 빨리 됐으면 하실 거고,
반대로 주변 주민들은 공단 옆에 무계획 개발이 들어설까 걱정하실 수 있을 것 같아요.
② 옛 울주군청사 부지, 복합개발은 2031년 이후로
남구 옥동 옛 울주군청사 부지도 비슷한 상황이에요.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 2020년 계획 | 행복주택 160가구 + 도서관 등 1,096억 원 규모 복합건물 |
| 결과 | 사업성 악화로 백지화 |
| 현재 | 50억 원 들여 철거 후 공영주차장 209면 운영 |
| 향후 | 복합개발 2031년 이후로 미뤄짐 |
지난 5일 시의회 행정사무감사에서도 복합개발 시점이 2031년 이후로 밀린 게 지적됐대요.
울산시는 근처 옥동 군부대 이전 부지 개발이 구체화되면 그때 연계해서 검토한다는 입장이에요.
군부대 이전 부지는 2030년 개발 착수가 목표고요.
지난번 신정동·옥동 분양 예정지 글에서도 군부대 이전지를 중장기 후보로 소개했었죠.
결국 옥동 일대는 군부대 부지가 언제 움직이느냐가 큰 열쇠가 될 것 같아요.
③ 부곡동 복합체육시설, 196억까지 커졌다가 중단
남구 부곡동 복합체육시설은 아예 멈췄어요.
· 처음 : 35억 원 규모 궁도장 건립
· 이후 : 야구장, 풋살장 추가 → 사업비 196억 원으로 확대
· 결과 : 국·시비 확보 차질, 부지 매입 난항으로 중단
· 실제 집행 : 실시설계 용역비 약 9,000만 원만 (토지 매입·보상비 0원)
· 확보한 시비 21억 원은 다른 사업 활용 협의 중 (미확정)
사업비가 처음보다 5배 넘게 커지면서 결국 감당이 안 된 거예요.
대체 체육시설 계획도 따로 없는 상태래요 ㅠㅠ
그나마 토지 매입이나 보상 전에 멈춰서 큰 돈이 묶이진 않았다는 게 다행이라면 다행이에요.
세 사업의 공통점
| 사업 | 주체 | 원인 | 현재 |
|---|---|---|---|
| 야음지구 | LH | 사업성 부족, 공해차단녹지 부담 | 7년째 표류, 해제 가능성 |
| 옛 울주군청사 | 울산시 | 사업성 악화 | 임시 주차장, 2031년 이후 |
| 부곡동 체육시설 | 남구 | 재원·부지 확보 난항 | 중단, 대체계획 없음 |
주체도, 멈춘 이유도 다 다르지만
계획이 흔들린 뒤 "그럼 이제 어떻게 할 건데?"에 대한 답이 없다는 게 공통점이에요.
· 큰 사업일수록 시작 전에 사업성 검증을 더 꼼꼼히 해야 한다는 걸 보여주는 사례들이에요
· 멈춘 뒤에도 후속 계획이 빨리 나와야 토지주·주민 피해가 줄어들어요
· 지난번 정리한 청량 3,100세대 공급촉진지구 제안도 이런 사례를 거울삼아 꼼꼼히 검토됐으면 좋겠어요
· LH 본사의 공식 입장 발표
· 2027년 3월 9일 제27조 시행 이후 지구 해제 절차 착수 여부
· 해제 시 행위 제한 해소 시점과 이후 울산시 개발 방향
· 공해차단녹지를 어떻게 확보할지에 대한 대안 계획
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