강남은 급매 비강남은 신고가, 서울 아파트 양극화 심화

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📌 오늘의 한 줄 요약

서울 25개 자치구 중 11곳에서 올해 전세가격 상승률이 매매가격을 앞질렀어요.
강남3구는 세제개편으로 매매가가 조정받는데 전세는 오히려 더 오르고, 노원·도봉 같은 외곽은 매매·전세가 함께 뛰고 있는데요.
오늘은 이 흐름 자세히 정리해드릴게요 😊

전세>매매 자치구
25개 중 11곳

격차 최대
송파구(3.27%p)

노원구 매매
9.97%↑

강남구 4주
연속 하락

1. 서울 절반 가까이, 전세가 매매보다 더 올랐어요

서울 절반에 가까운 자치구에서 올해 들어 아파트 전세가격이 매매가격보다 더 많이 오른 것으로 나타났어요.

 

한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난달 31일까지 서울 25개 자치구 가운데 11곳에서 전세가격 누적 상승률이 매매가격 상승률을 웃돌았대요.

 

저는 개인적으로 이 통계가 흥미로웠는데요, 강남권과 서울 외곽이 완전히 다른 이유로 이런 현상을 보이고 있다는 점이 눈에 띄었어요.

 

강남권은 세제개편 영향으로 매매가격이 조정받는 반면 전세가격은 누계 기준 더 큰 폭으로 올랐고, 서울 외곽은 아예 매매와 전세가격이 함께 뜀박질하고 있거든요.

2. 강남3구, 매매는 주춤한데 전세는 계속 올라요

격차가 가장 큰 곳은 송파구였어요. 송파구 아파트 매매가격은 올해 들어 5.63% 올랐지만 전세가격은 8.90% 상승해서, 전세 상승률이 매매보다 3.27%포인트나 높았어요.

자치구	매매 상승률	전세 상승률	격차
송파구	5.63%	8.90%	3.27%p
서초구	2.65%	5.02%	2.37%p
강남구	1.43%	2.62%	1.19%p

최근 강남3구(강남·서초·송파)는 부동산세 강화를 골자로 한 세제개편 이후 고가 주택을 중심으로 수억원씩 몸값을 낮춘 매물이 나오며 가격 조정이 본격화하고 있어요.

 

8월 다섯째 주(8월 31일 기준) 강남구 아파트 매매가격은 한 주 새 0.41%, 서초구는 0.23% 각각 하락했는데, 이게 4주 연속 내림세라고 해요. 송파구도 0.01% 오르는 데 그쳐 전주보다 상승폭이 크게 줄었고요.

💡 Tip. 전세시장도 이번 주에는 강남구와 서초구 전세가격이 각각 0.13%, 0.10% 내렸지만, 올해 누계로 보면 여전히 전세가격 상승률이 매매보다 높은 상태예요. 특히 대치 은마와 잠실주공5단지 등 대단지 재건축 이주가 본격화하면 전셋값이 다시 오를 것이라는 관측이 지배적이에요.

3. 비강남권, 매매·전세 동반 상승 중이에요

강남권과 완전히 다른 그림을 보이는 곳이 비강남권이에요.

 

노원구 아파트 매매가격은 올해 들어 9.97% 올라 두 자릿수 상승률에 육박했는데, 전세가격은 이보다 더 높은 11.33% 상승했어요.

자치구	매매 상승률	전세 상승률
노원구	9.97%	11.33%
도봉구	7.57%	9.38%
강북구	8.60%	9.25%

저는 개인적으로 노원·도봉·강북 세 곳 모두 매매와 전세 상승률이 함께 두 자릿수에 가깝다는 점이 인상 깊었어요.

 

강남권처럼 하나가 오르고 하나가 조정받는 게 아니라, 두 지표가 같은 방향으로 나란히 움직이고 있다는 게 확실히 다른 흐름이에요.

4. 중저가 지역이 유독 강세인 이유

특히 성북구와 중랑구 등 중저가 아파트가 많은 지역을 중심으로 매매가격 강세가 이어지고 있어요.

 

최근 한 주 새 성북구는 0.54%, 중랑구는 0.52%, 노원구는 0.50%, 강북구는 0.45% 각각 올랐는데, 서울 전체 아파트 매매가격이 0.2%대 상승한 것과 비교하면 두 배 안팎의 상승률이에요.

 

전세가격 역시 비강남권 상승세가 가파른데요, 이번 주 성북구와 강북구 전세가격은 각각 0.38%, 노원구와 금천구도 각각 0.37% 올라서 서울 전체 전세가격 상승률(0.21%)을 웃도는 수준이에요.

5. 강남은 급매, 비강남은 신고가... 온도차가 벌어지고 있어요

강남과 비강남권 아파트값 온도차가 더욱 커질 것이란 전망이 많아요.

 

강남권은 급매장이 섰고 비강남권은 팔렸다 하면 신고가를 경신하는 분위기가 짙어지고 있기 때문이에요.

 

실제 사례를 보면 이 차이가 확연해요. 강남구 압구정동 신현대 전용 111㎡는 최근 58억원에 급매물이 나왔는데, 지난달 실거래가 66억5000만원보다 8억5000만원이나 낮은 가격이에요.

 

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 급매물이 나왔던 지난 4월 실거래가 61억원보다도 3억원 낮은 수준이고요.

 

대치동 미도1차 전용 128㎡ 중고층 매물도 45억원에 나왔는데, 내부 수리를 마친 매물인데도 '가격 조정 가능'이라는 설명이 붙었어요.

 

같은 면적이 지난 4월 47억원과 49억원에 각각 거래됐던 걸 생각하면 확실히 낮아진 가격이에요.

📝 참고. 반면 지난달 동대문구 래미안클래시티 84㎡는 18억원에 거래되며 신고가를 경신했어요. 강서구 등촌동아이파크 84㎡도 지난달 13억7000만원에 손바뀜되면서, 약 두 달 전 12억원보다 1억7000만원 뛴 가격에 거래됐고요.

6. 문제는 세입자예요, 어느 쪽도 편치 않아요

저는 개인적으로 이 기사에서 가장 안타까웠던 부분이 바로 이거예요.

 

강남권이든 비강남권이든, 세입자 입장에서는 어느 쪽도 달갑지 않은 상황이라는 거죠.

 

강남권에서는 세제개편을 계기로 집주인이 매도를 서두르거나 직접 들어와 살려는 움직임이 나타나면서 세입자의 '퇴거 공포'가 커지고 있어요.

 

반대로 비강남권에서는 전세 재계약 비용이 불어나는데 집값도 빠르게 오르다 보니, 세입자들의 매매 고민이 깊어지고 있고요.

 

부동산업계 관계자는 "전셋값이 오를수록 매매가격과 격차가 줄어 매수 전환 문턱이 낮아진다"며 "높은 전세 보증금에 부담을 느낀 세입자가 매매시장으로 이동할 가능성이 커진다"고 설명했어요.

 

강남3구는 세제개편 여파로 고가 매물 중심의 급매가 나오며 매매가격이 조정받는 중이지만, 전세가격은 재건축 이주 수요 등으로 여전히 오름세예요.

 

반면 노원·도봉·강북 등 비강남권은 매매·전세가 함께 강하게 오르면서 두 지역 간 온도차가 점점 벌어지고 있는 상황이에요.

 

이런 흐름 속에서 세입자들은 강남권에서는 퇴거 우려, 비강남권에서는 전세금 인상과 매매 전환 고민이라는 서로 다른 종류의 부담을 안게 되는 것 같아요. 앞으로 이 격차가 어떻게 흘러갈지 계속 지켜볼 필요가 있어 보여요.

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