금리 올려도 안 잡히는 집값, 반도체 호황이 만든 새 흐름

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📌 오늘의 한 줄 요약

서울 아파트값이 83주 연속 상승하면서 역대 최장 기록(85주)을 눈앞에 두고 있어요.
반도체 호황에 따른 막대한 유동성과 전세난이 맞물리면서, 이번 상승세가 과거 기록을 넘어 더 길게 이어질 거라는 전망이 나오는데요.
오늘은 이 흐름 자세히 정리해드릴게요 😊

현재 연속상승
83주

역대 최장 기록
85주(2020~2022)

최근 1개월 상승률
0.20%대 유지

현 기준금리
연 3.00%

1. 서울 아파트값, 역대 최장 상승 기록을 눈앞에 뒀어요

서울 아파트 매매가격이 역대 최장기 상승 기록 돌파를 눈앞에 두고 있어요. 13일 한국부동산원에 따르면 서울 주간 아파트 매매가격은 지난해 2월 첫째 주부터 이달 첫째 주까지 83주 연속 오름세를 지속했어요.

 

역대 최장 상승 기록은 문재인 정부 시절인 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 85주인데요, 불과 2주 차이로 좁혀진 상태예요.

 

저는 개인적으로 이 기록이 갱신될 가능성이 상당히 높아 보이는데, 시장 전문가들도 향후 2주 안에 서울 전체 평균 가격이 하락 반전해 기록 경신이 무산될 가능성은 극히 낮다고 보고 있어요.

2. 올해 상승세, 어떻게 흘러왔나요

올해 서울 아파트 주간 가격 변동률을 보면 흥미로운 흐름이 있어요.

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 쏟아졌던 3월 셋째 주에 0.05%로 최저점을 찍었는데, 8월 이후 최근 한 달간은 0.20%대 상승률을 꾸준히 유지하고 있어요.

💡 Tip. 최근 강남과 서초 등 강남권 일부 지역에서는 고가 주택 및 비거주 1주택 세 부담 강화 움직임으로 하락세가 나타나며 전체 상승폭을 다소 제한하고 있어요. 다만 이건 단기 조정에 그칠 가능성이 크다는 분석이에요.

3. 과거 85주 상승기와 지금은 뭐가 다를까요

현재 부동산 시장 환경은 과거 장기 상승기와 닮은 점과 차이점을 동시에 지니고 있어요. 이 부분이 이번 기사에서 가장 흥미로웠던 대목이에요.

구분	2020~2022년 85주 상승기	현재 83주 상승기
기준금리	연 0.50%(초저금리)	연 3.00%(2회 연속 인상)
주요 동력	코로나 극복 위한 유동성 공급	반도체 슈퍼사이클, 성과급, 증시 차익실현 자금
상승세 종료 계기	금리 연 1.25%로 회복	아직 진행 중

과거 85주 연속 상승기에는 코로나 사태 극복을 위한 한은의 기준금리 인하(연 0.50%)와 풍부한 유동성이 집값을 밀어 올렸고, 이후 금리가 다시 연 1.25%로 회복되면서 상승세가 꺾였어요.

 

반면 최근에는 한은이 기준금리를 2회 연속 인상해 연 3.00%까지 높였음에도 집값 상승 불길을 잡지 못하고 있어요.

⚠️ 저는 개인적으로 이 부분이 가장 눈여겨봐야 할 지점이라고 생각해요. 금리가 낮아서 오른 게 아니라, 금리가 오르는데도 못 잡는 상승세라는 거죠. 반도체 슈퍼 사이클에 힘입은 대규모 성과급과 증시 차익실현 자금이 부동산 시장으로 대거 유입되면서, 금리 인상의 파급력을 상쇄하고 있기 때문이에요.

4. 유동성 규모, 과거보다 훨씬 크다는 진단이에요

부동산 전문가들은 현재 자산 시장으로 유입되는 유동성 규모가 과거 집값 급등기보다 훨씬 크다고 진단해요.

 

기준금리 자체는 과거보다 높은 편이지만, 반도체 산업 호황과 경제 성장세로 뒷받침된 시중 자금이 풍부해서, 시장 참여자들의 실제 주택 구매 여력은 이전 상승기를 훌쩍 웃돈다는 분석이에요.

 

정부 규제의 추가 카드도 마땅치 않은 상황이에요.

 

현 정부 출범 직후인 지난해 6·27 대출규제에 이어 하반기 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶고 주택 가액별 대출 한도까지 죈 상태거든요.

 

올해 발표된 보유세 강화 세제개편안도 거센 반발에 부딪혀 수정안이 나오는 등, 규제 강도가 오히려 완화되는 흐름을 보이고 있어요.

5. 전세 불안이 매매 수요를 자극해요, '패닉 바잉' 재연

전세 불안이 매매 수요를 자극하는 구조도 과거와 흡사해요.

 

임대차법 도입 직후 전셋값 폭등에 떠밀려 서울 외곽 중저가 주택 매수에 나섰던 '패닉 바잉' 현상이 올해도 재연되는 양상이에요.

 

특히 서울 신축 입주 물량 급감으로 전세 품귀가 장기화하면서, 무주택 세입자들의 매매 전환이 이어지고 있어요. 실제로 올해 서울 누적 상승률 상위권은 중저가 지역이 휩쓸었어요.

순위	자치구	올해 누적 상승률
1위	성북구	13.52%
2위	구로구	11.06%
3위	강서구	11.01%
4위	서대문구	10.93%
5위	관악구	10.40%

얼마 전 정리해드렸던 "강남은 급매, 비강남은 신고가"라는 흐름과도 정확히 맞닿아 있는 데이터예요.

 

성북구, 구로구, 강서구, 서대문구, 관악구 모두 서울 내에서 상대적으로 중저가 지역으로 분류되는 곳들인데, 이 지역들이 오히려 강남권보다 더 가파른 상승률을 보이고 있다는 게 이번 흐름의 핵심이에요.

📝 참고. '패닉 바잉'은 가격이 더 오르기 전에, 또는 전세를 구하기 어려워지자 실수요자들이 서둘러 매수에 나서는 현상을 말해요. 임대차법 시행 초기에도 비슷한 현상이 있었는데, 이번엔 신축 입주 물량 부족이 그 촉매제가 되고 있는 셈이에요.

6. 앞으로 전망은 어떨까요

견고한 대기 수요와 풍부한 유동성을 고려할 때, 이번 서울 아파트값 상승장은 역대 최장 기록 경신을 넘어 장기화 국면에 접어들 것이라는 분석에 힘이 실리고 있어요.

뭐... 서울뿐만 아니라 부산과 대구만 보더라도... ㄷㄷㄷ

 

저는 개인적으로 이 흐름을 보면서, 단순히 금리 정책만으로는 지금의 상승세를 설명하기 어렵다는 점이 인상 깊었어요.

 

반도체 산업 호황이라는 실물 경제 요인과, 전세난이라는 구조적 요인이 동시에 맞물리면서 상승 동력이 훨씬 다층적으로 작동하고 있는 것 같아요. 이런 상황에서는 단기적인 규제 카드만으로 흐름을 되돌리기 쉽지 않아 보이고요.

 

앞으로 2주 안에 85주 기록을 넘어설지, 그리고 그 이후 상승세가 어떻게 이어질지 계속 지켜볼 필요가 있을 것 같아요.

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