울산 남구 B-04구역 재개발 정비계획 변경 고시 완전정리 (세대수·용적률·분담금 분석)

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안녕하세요 히도리입니다.

 

울산광역시 고시 제2026-33호,
남구 B-04구역 재개발정비사업 정비구역 지정 및 정비계획 결정(변경) 고시가 2026년 2월 26일자로 공고되었습니다.

 

이번 자료는 단순한 구역 유지가 아니라
세대수 증가, 용적률 구조, 기반시설 계획, 분담금 추산표까지 포함된 꽤 중요한 고시입니다.

재개발 관심 있는 분들을 위해 핵심부터 세부 내용까지 정리해보겠습니다.

1. 사업 개요

위치
울산광역시 남구 신정동 1586 일원

정비구역 면적
78,861.4㎡

사업방식
재개발사업

고시일
2026년 2월 26일

구역 지정 자체는 유지되었고, 정비계획 내용이 확정·정리된 고시입니다.

2. 가장 중요한 변화, 세대수 증가

기존 세대수
822세대

 

계획 세대수
1,484세대 증가
662세대 증가

 

기존 인구
1,932명

계획 인구
3,487명

증가 인구
1,555명 증가

 

이 정도 규모 증가는 단순한 재정비 수준이 아니라
생활권 자체의 밀도와 분위기를 바꾸는 수준입니다.

상권, 학군, 교통 체감 변화가 생길 수 있는 규모입니다.

3. 용도지역 및 토지이용계획

용도지역 구성은 다음과 같습니다.

 

제2종 일반주거지역
23,570.5㎡

제3종 일반주거지역
54,099.6㎡

자연녹지지역
1,191.3㎡

토지이용계획상

택지 비율
68.6%

정비기반시설
31.4%

도로, 공원, 공공시설이 포함되어 있어
단순 주거 밀집형이 아니라 기반시설 확보형 구조로 설계되었습니다.

 

4. 건축 규모와 용적률 구조

건폐율
50% 이하

정비계획 용적률
295% 이하

최고 높이
90m 이하

층수
28층 이하

자료상 개발가능용적률은 인센티브 적용 시 약 296% 수준까지 계산되지만
최종 정비계획상 상한은 295%로 관리됩니다.

 

즉, 인센티브는 반영하되 과도한 고밀은 제한하는 구조입니다.

5. 주택 규모 구성

분양주택 최대 규모
114.99㎡

 

전용 85㎡ 이하 비율
91.37%

 

전용 85㎡ 초과 비율
8.63%

 

대형 평형은 소수만 배치하고
중소형 중심 단지로 설계되었습니다.

실수요 위주의 단지 성격이 강합니다.

6. 임대주택 계획

임대주택
104세대

 

임대 비율
전체 세대수의 7.01%

 

전용면적
39.99㎡, 51.99㎡

 

임대 비중이 과도하지 않은 편이라
일반분양 및 조합원 체감에는 큰 부담은 아닐 것으로 보입니다.

7. 기반시설 계획

도로 신설 및 정비가 포함되어 있으며
기존 소로 다수가 정비 대상입니다.

 

공원 계획

어린이공원
6,461.6㎡

 

소공원
1,174.3㎡

 

공영주차장
1,189.6㎡

 

공공청사(생활SOC)
1,189.6㎡

 

공원과 공공시설 사이 차량 출입구는 폐지하고
보행 중심 구조로 조정한 점도 눈에 띕니다.

보행통로는 폭 6m 이상 2개소 계획으로
도시계획위원회 조건사항이 반영되었습니다.

 

반응형

8. 커뮤니티 시설 계획

경로당
250㎡

 

어린이집
350㎡

 

작은도서관
120㎡

 

독서실
200㎡

 

입주자회의소
250㎡

 

주민운동시설 실내
500㎡

 

다함께돌봄센터
100㎡

 

주민운동시설 옥외
600㎡

 

어린이놀이터
1,200㎡

 

주민휴게시설
300㎡

 

총 커뮤니티 면적
3,870㎡

 

아이 키우는 세대와 실거주 중심 단지 구성으로 보입니다.

9. 추정비례율과 분담금 자료

추정 비례율
103.46%

총수입 추산액, 총사업비, 종전자산평가액을 기준으로 산정된 수치입니다.

 

또한 종전자산가격 구간별로
전용면적별 예상 분담금 시뮬레이션 표가 포함되어 있습니다.

 

다만 주의할 점은

이 수치는 2024년 5월 기준 추산이며
공사비, 분양가, 인허가 조건, 감정평가 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

확정 수치가 아닌 참고용 자료로 보는 것이 맞습니다.

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10. 안전 및 범죄예방 설계지침

단지 출입구 CCTV 설치
출입차단기 계획
야간 조명 강화
주차장 시인성 확보
방범 설비 및 안내 체계 구축

계획 단계부터 안전 설계가 반영된 점도 긍정적 요소입니다.

11. 도시계획위원회 조건사항 반영

보행동선 명확화
경관 시뮬레이션 검토
북측 부출입구 추가
공원 접근성 개선
회차공간 확보

조건사항 대부분이 반영된 상태로 정리되었습니다.

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남구 B-04구역은

면적 78,861㎡

1,484세대 규모
용적률 295%

중소형 중심 단지
기반시설 및 커뮤니티 확보

비례율 103% 수준

입지상 신정동 생활권과 남산 인접성을 감안하면
실거주 중심 재개발 단지로 보는 것이 합리적입니다.

 

다만 향후 사업시행인가, 공사비 확정, 일반분양가 수준에 따라
체감 사업성은 달라질 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

 

추가 자료가 나오면 분담금 구조, 수익구조, 향후 일정 예상까지 더 분석해보겠습니다.