2026 세제개편안 종부세 총정리

2026 세제개편안 총정리, 종부세·양도세 이렇게 바뀝니다 📋

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📋 정부가 3일 '2026 세제개편안'을 발표했어요.
거주용 1주택자는 세금을 줄여주고, 초고가 주택·다주택 보유자는 세금을 늘리는 방향인데요. 종부세, 양도세, 공제 기준까지 한꺼번에 바뀌는 내용이라 하나씩 정리해봤어요.

📌 큰 방향부터 확인하면

정부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 2026 세제개편안을 발표했어요.

 

핵심 방향은 거주 목적 1주택자의 부담은 낮추고, 초고가 주택이나 다주택 보유자한테는 부담을 늘리는 쪽으로 세제를 손보는 거예요.

 

구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 거주용 1주택자는 시가 20억원부터 30억원 수준까지는 세액이 줄어들 거라고 밝혔고, 집은 사는 것이 아니라 사는 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택 시장을 정착시키겠다는 입장을 함께 밝혔어요.

🏠 종부세 세율, 2028년부터 통일돼요

지금은 보유 주택 수에 따라 종부세 세율이 다르게 매겨졌는데, 2028년부터는 이 세율이 0.5~5.0%로 통일돼요.

구분	현재	2026년(내년)	2028년~
1~2주택	0.5~2.7%	0.5~3.5%	0.5~5.0%로 통일
3주택 이상	0.5~5.0%	거의 동일 (6~12억 구간만 1.0%→1.3%)

💡 1주택 거주자 세율이 오르는 구간

• 과세표준 6억원 초과~12억원 이하(시가 33억원 이상): 1.0% → 1.3%
• 과세표준 12억원 초과~25억원 이하(시가 46억원 초과): 1.3% → 2.0%
• 과세표준 6억원 이하(시가 약 33억원 이하): 0.5~0.7% 그대로 유지

정리하면 웬만한 1주택 실거주자는 세율 변동이 거의 없고, 시가 33억원을 넘어가는 초고가 주택부터 세부담이 늘어나는 구조예요.

🏡 종부세 기본공제, 12억→14억원으로 상향

거주용 1주택자 한정으로 종부세 기본공제 금액이 공시가격 기준 12억원에서 14억원으로 올라가요. 이 덕분에 공시가격 14억원 이하 거주용 1주택 보유자까지는 아예 종부세 부담이 없어지고, 실제 과세 대상은 시가 20억원 초과 주택 보유자로 좁혀지는 효과가 생겨요.

 

한마디로 웬만한 실거주 1주택자는 오히려 종부세 부담에서 벗어나는 방향이고, 진짜 초고가 주택 보유자만 세부담이 늘어나는 구조로 재편되는 셈이에요.

👴 세액공제 기준도 달라져요

기존에는 5년 이상 주택을 보유한 1주택자와 만 60세 이상 보유자를 대상으로 합산 80% 한도까지 세액공제가 적용됐는데, 이번에 기준이 바뀌어요.

• ✔ 연령 기준(만 60세 이상)은 그대로 유지
• ✔ '보유기간' 기준을 '거주기간' 기준으로 대체
• ✔ 세액공제 한도를 600만원으로 새로 설정

보유만 오래 한 게 아니라 실제로 거주했는지가 공제 기준으로 바뀌는 거라, 실거주 여부가 세금에 더 직접적인 영향을 미치게 되는 셈이에요.

💰 양도소득세 장기보유특별공제, 한도가 생겨요

그동안 논란이 많았던 부분인데, 주택을 오래 보유한 사람한테 적용하던 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)에 이번에 처음으로 한도가 생겨요.

2028년부터	장특공제 한도 20억원 제한
2029년부터	한도 10억원까지 추가 하향
보유기간 공제	기존 연 4% → 단계적 폐지
2029년부터	거주기간만 따져 연 8%, 최대 80% 공제

이 개편의 취지는 집을 팔 때 수십억원대 양도차익이 발생했는데도 세금을 제대로 내지 않는 상황을 해소하겠다는 거예요.

 

앞으로는 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 공제를 크게 받기는 어려워지고, 실제 거주 여부가 공제 폭을 좌우하게 되는 방향이에요.

📊 공정시장가액 비율도 오릅니다

종부세 과세표준을 결정하는 공정시장가액 비율도 손질돼요. 기존 60%에서 2027년부터는 70%로 일괄 상향되고, 거주용 1주택자를 제외한 조정대상지역 주택 보유자와 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%까지 올라가요.

 

공정시장가액 비율이 높아지면 같은 시가라도 과세표준이 커지기 때문에, 이 부분도 다주택자 위주로 세부담이 늘어나는 방향으로 작용할 것 같아요.

📝 정리하자면

• ✔ 거주용 1주택자: 종부세 기본공제 12억→14억원 상향, 과세 대상 사실상 시가 20억원 초과로 축소
• ✔ 초고가 주택(시가 33억원~46억원 이상): 종부세 세율 단계적 인상
• ✔ 다주택자: 종부세 세율 큰 변화 없지만 공정시장가액 비율 인상으로 실질 부담 증가
• ✔ 양도세 장특공제, 2028년부터 한도 신설(20억원→2029년 10억원)
• ✔ 보유기간 공제 폐지, 거주기간 기준 공제로 전환

📅 앞으로 일정과 예상 세수 효과

재정경제부에 따르면 이번 개편이 국회에서 그대로 통과될 경우 2027년에는 8,227억원, 2028년에는 1조966억원의 추가 세수가 발생할 것으로 전망됐어요. 세법 개정 효과가 누적되는 향후 5년 동안 종부세로만 9조3천억원 가량 더 걷힐 것으로 예측된다고 해요.

 

정부는 이번 세제개편안을 오는 20일까지 입법예고를 거치고, 9월 1일 국무회의 의결 후 9월 3일 국회에 제출할 예정이에요. 국회 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 가능성도 있으니, 최종 확정안은 국회 통과 이후 다시 확인하시는 게 정확할 것 같아요.

📌 이 글은 정부 발표 내용을 기준으로 정리한 정보성 글이에요. 실제 세액 계산이나 매매·보유 전략은 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으니, 구체적인 세금 문제는 세무사와 상담하시길 추천드려요. 저는 세무 전문가가 아니라서 이 글이 개별 세무 판단의 근거가 될 수는 없다는 점 참고해주세요.

거주용 1주택자한테는 부담이 줄고, 초고가·다주택 보유자한테는 부담이 느는 방향으로 세제가 재편되는 흐름이네요. 국회 논의 과정에서 내용이 어떻게 바뀔지 계속 지켜봐야 할 것 같아요. 여러분은 이번 개편안, 어떻게 보시나요 😊