화정1지구 아르엘 예상 분양가 | 분양보증서로 역산한 평균 분양가, 84A 약 5.47억·평당 약 1,580만 원
화정1지구 아르엘 기다리시는 분들, 제일 궁금한 거 딱 하나죠?
"그래서 분양가 얼마야?"
입주자모집공고가 11월 13일 예정이라 아직 공식 분양가는 안 나왔는데요,
이번에 분양보증서가 발행돼서 그걸로 평균 분양가를 미리 계산해봤어요.
공고 나오기 전에 대략적인 감 잡는 용도로 봐주세요!
이 금액은 분양보증액을 보증 비율 70%로 가정하고 역산한 평균 추정치예요.
실제 분양가는 층·향·동·타입별로 다르게 책정되고, 발코니 확장비·옵션은 별도예요.
정확한 금액은 꼭 입주자모집공고로 확인해주세요!
✔ 분양보증액 : 약 3,106억 원
✔ 보증 70% 가정 시 총 분양가 : 약 4,437억 원
✔ 공급면적 기준 평균 : ㎡당 약 479만 원 / 3.3㎡당 약 1,580만 원
✔ 타입별 평균 : 59A 약 3.9억 / 84A 약 5.47억 / 101A 약 6.53억
✔ 공식 분양가 : 11월 13일 모집공고에서 확인
분양보증서로 어떻게 분양가를 알 수 있어요?
아파트를 선분양하려면 시행사가 분양보증을 받아야 해요.
혹시 사업이 잘못돼도 계약자들이 낸 돈을 돌려받을 수 있게 보증해주는 거죠.
이 보증금액은 보통 전체 분양대금의 일정 비율로 잡혀요.
그래서 보증액을 그 비율로 나누면 총 분양가를 거꾸로 추정할 수 있는 거예요.
1. 분양보증액 310,603,580,000원
2. ÷ 70% = 총 분양가 약 443,719,400,000원
3. ÷ 전체 공급면적 합계 92,548.38㎡ = ㎡당 약 4,794,459원
4. × 3.3 = 3.3㎡(평)당 약 15,821,714원
5. 타입별 공급면적 × ㎡당 금액 = 타입별 평균 분양가
여기서 70%라는 비율이 가정이라는 점이 제일 중요해요.
이 비율이 달라지면 결과도 달라지니까, 어디까지나 "대략 이 정도겠구나" 하는 참고용이에요.
타입별 평균 분양가 (추정)
| 타입 | 공급면적 | 세대수 | 평균 분양가 (추정) |
|---|---|---|---|
| 59A | 81.53㎡ | 70 | 약 3억 9,088만 원 |
| 84A | 114.10㎡ | 487 | 약 5억 4,705만 원 |
| 84B | 113.31㎡ | 48 | 약 5억 4,328만 원 |
| 84C | 114.43㎡ | 45 | 약 5억 4,861만 원 |
| 101A | 136.13㎡ | 144 | 약 6억 5,265만 원 |
| 101T | 135.54㎡ | 8 | 약 6억 4,983만 원 |
| 합계 | 92,548.38㎡ | 802 | 총 약 4,437억 원 |
※ 모든 타입에 같은 ㎡당 단가를 적용한 단순 평균이에요. 실제로는 층·향·타입별로 차이가 나요.
주력인 84A(487세대)가 평균 5억 4천만 원대로 나와요.
59A는 4억 원 아래, 101타입은 6억 5천만 원 안팎이고요.
그러니까 저층은 이보다 조금 낮고, 고층·로열동은 이보다 조금 높게 나올 가능성이 커요.
울산 평균이랑 비교하면?
지난번에 정리한 울산 분양시장 글에서
울산 84㎡ 평균 분양가가 약 7억 203만 원(2026년 10월, 리얼하우스 기준)이었잖아요.
| 구분 | 84㎡ 기준 |
|---|---|
| 울산 평균 분양가 (10월) | 약 7억 203만 원 |
| 화정1지구 아르엘 84A (추정) | 약 5억 4,705만 원 |
추정치 기준으로는 울산 평균보다 1억 5천만 원 정도 낮아요.
동구는 남구·중구보다 시세가 낮은 편이라 어느 정도 예상된 차이이긴 해요.
그래도 요즘 울산 신축 84㎡가 7억 얘기 나오는 걸 생각하면,
5억 중반대 브랜드 신축은 실수요자분들한텐 꽤 눈길이 갈 만한 수준인 것 같아요.
· 울산 평균은 여러 단지 평균이고, 아르엘은 보증액 역산 추정치라 기준이 달라요
· 지역(동구 vs 남구 등)과 입지 차이도 고려해야 해요
· 아르엘 실제 분양가에 발코니 확장비가 더해지면 체감 금액은 더 올라가요
청약 일정 다시 한 번!
| 구분 | 일정 |
|---|---|
| 입주자모집공고 (분양가 공개) | 11월 13일(금) |
| 견본주택 오픈 | 11월 20일(금) |
| 특별공급 | 11월 23일(월) |
| 1순위 | 11월 24일(화) 예상 |
· 내일 모집공고 나오면 이 추정치가 얼마나 맞는지 바로 비교해볼게요
· 지난번 울산 분양 절벽 기사에서 '11~12월 신규 청약 0건'이라고 했던 것도, 공고가 나오면 달라지겠죠
· 자금 계획은 추정치보다 조금 여유 있게 잡아두시는 걸 추천드려요
분양가는 청약 넣을지 말지 결정하는 제일 중요한 숫자라, 미리 감 잡아두시면 좋을 것 같아 계산해봤어요.
공식 분양가 나오면 바로 비교 글로 올려드릴게요.
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