울산 부동산 2028년 입주물량 폭탄? 과거 사례 보면 꼭 그렇지만은 않습니다

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안녕하세요 😊 히도리입니다.

 

요즘 울산 부동산 이야기만 나오면 빠지지 않고 등장하는 말이 있습니다.

 

바로 “2028년 입주 물량 폭탄” 이야기입니다. 약 7,400세대 정도가 입주 예정이라는 이야기가 나오면서 많은 분들이 이 시기를 상당히 걱정하거나 혹은 기회로 보고 있는 분위기입니다.

특히 투자자들 사이에서는 “공급이 많아지면 가격이 떨어지겠지”, “그때 급매 잡아야지”라는 이야기가 자주 들리기도 합니다. 하지만 부동산 시장은 생각보다 단순하게 움직이지 않습니다.

 

그래서 저는 이런 이야기가 나올 때마다 항상 과거 울산 시장이 어떻게 움직였는지를 먼저 떠올려보는 편입니다.

 

사실 울산에서도 공급이 한꺼번에 많았던 시기가 있었습니다. 바로 2023년입니다.

 

당시 울산 입주 물량은 약 8,700세대로 꽤 많은 수준이었습니다. 지금 사람들이 걱정하는 2028년 공급과 비교해도 결코 작은 숫자가 아니었습니다.

 

게다가 그 시기는 시장 환경도 좋지 않았습니다. 2022년 미국 기준금리 인상 이후 국내 주담대 금리가 2% 초반에서 5% 중반까지 급등하면서 부동산 시장 전체가 빠르게 식기 시작했기 때문입니다. 2021년까지 이어졌던 상승장이 마무리되고 울산 역시 상당히 빠른 속도로 침체 분위기로 들어갔습니다.

 

그 당시 분위기를 기억하시는 분들도 많을 겁니다. “지금 사면 더 떨어질 것 같다”, “금리가 너무 높다”, “공급도 많다” 같은 이야기가 계속 나오던 시기였습니다.

 

하지만 지금 시점에서 그 시기를 돌아보면 조금 다른 모습이 보입니다. 결과적으로 보면 2022년이 시장의 바닥이었고, 2022년부터 2023년 초까지가 매수 타이밍이었던 셈입니다.

 

예를 들어 당시 가격을 보면 센트리지 33평형이 약 6억 초반대에서도 거래가 가능했습니다.

 

지금 기준으로 보면 상당히 낮은 가격이었죠. 더샵번영센트로 역시 조합원 탈락 매물이 나오면서 6억 초반대에서도 매수가 가능했던 시기가 있었습니다.

 

번영로하늘채센트럴파크 역시 2023년 초 기준으로 5억 초반대 거래 사례가 있었습니다. 그때 시장 분위기는 상당히 위축되어 있었지만 지금 시세를 보면 센트리지와 더샵번영센트로는 8억 초반대, 번영로하늘채센트럴파크는 7억 중반대 수준까지 올라와 있습니다.

 

결국 당시에는 공급이 많고 금리가 높다는 이유로 많은 사람들이 매수를 주저했지만, 시간이 지나고 나니 그 시기가 오히려 좋은 매수 타이밍이었다는 것을 알 수 있습니다.

 

비슷한 사례는 또 있습니다. 북구 송정지구 입주 시기입니다.

송정지구 역시 약 8,000세대 규모의 입주 물량이 한 번에 시장에 공급되면서 당시 북구 아파트 가격은 체감적으로 꽤 큰 하락을 겪었습니다. 일부 단지는 시세 대비 20~30% 가까이 가격이 내려가기도 했습니다.

 

그런데 흥미로운 점은 울산 전체 시장의 흐름은 조금 달랐다는 점입니다. 당시 울산에서 대장 아파트로 불리던 문수로 아이파크 2차는 오히려 가격이 상승했습니다. 33평 기준으로 약 5억 중반에서 6억 후반까지 올라갔습니다.

 

이 사례에서 볼 수 있는 특징이 하나 있습니다.

입주 물량이 많을 때는 모든 지역이 똑같이 움직이는 것이 아니라 지역별로 다른 영향을 받는 경우가 많다는 점입니다.

특히 선호도가 높은 지역은 비교적 잘 버티고, 그보다 선호도가 낮은 지역에서 가격 변동이 더 크게 나타나는 경우가 많습니다.

 

2028년 울산 입주 물량 이야기를 할 때도 이 부분을 같이 볼 필요가 있습니다. 울산에서 가장 선호도가 높은 지역은 여전히 남구입니다. 그런데 2028년 입주 물량을 보면 남구만 집중적으로 공급되는 구조는 아닙니다.

 

대략적으로 보면 남구 입주 물량은 약 5,000세대 정도로 예상됩니다. 입주장이 오면 당연히 단기적으로 시장이 흔들릴 가능성은 있습니다. 하지만 실제로 시장에 더 큰 영향을 받을 수 있는 곳은 중구, 북구, 울주군 같은 지역일 가능성도 있습니다.

 

이유는 간단합니다. 많은 사람들이 남구 분양권 잔금 준비를 위해 다른 지역 아파트를 매도하는 흐름이 나타날 가능성이 있기 때문입니다. 이렇게 되면 매물이 집중되는 지역에서 가격 조정이 더 크게 나타날 수 있습니다.

 

또 하나 생각해볼 부분은 신축 아파트 가격 흐름입니다. 예를 들어 아르티스의 경우 33평 기준 분양가가 약 9억원 수준이었는데 현재는 13억원대 시세가 형성되어 있습니다. 경남아너스빌 UBC 역시 분양가가 약 9억 후반대였지만 현재는 12억 후반대 가격대가 형성되어 있습니다.

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즉 시장 분위기가 좋지 않았던 시기에 분양된 단지들도 시간이 지나면서 가격이 올라가는 모습을 보여주고 있습니다.

많은 분들이 2028년 공급 이야기를 하지만 사실 부동산 시장에서 더 중요한 것은 돈의 흐름과 거시 경제 상황입니다. 통화량이 늘어나고 화폐 가치가 떨어지면 자산 가격은 장기적으로 영향을 받을 수밖에 없습니다.

 

다만 최근에는 또 다른 변수도 등장했습니다. 바로 유가 상승 가능성입니다.

중동 지역 긴장 상황으로 인해 호르무즈 해협 원유 수송 문제가 언급되면서 일부 지역에서는 휘발유 가격이 리터당 1,900원대까지 올라가는 곳도 보이기 시작했습니다.

 

원유 가격이 중요한 이유는 단순히 자동차 연료 때문만이 아닙니다.

물류비, 플라스틱 원료, 의류, 생활용품 등 대부분의 산업이 원유와 연결되어 있기 때문입니다. 만약 이런 상황이 몇 달 이상 지속된다면 우리가 체감하는 물가도 영향을 받을 가능성이 있습니다.

 

그래서 지금 시점에서는 단순히 2028년 입주 물량만 보고 시장을 판단하기에는 변수들이 꽤 많은 상황입니다.

 

개인적으로는 지금은 시장을 섣불리 단정하기보다는 조금 더 상황을 지켜보는 시기라고 생각합니다. 특히 유가 흐름과 글로벌 경제 상황이 울산 지역 산업과 부동산 시장에 어떤 영향을 줄지 확인해볼 필요가 있습니다.

 

지금은 “무조건 매수”, “무조건 매도”라고 말하기보다는 현재 자산 포트를 유지하면서 시장 흐름을 차분하게 지켜보는 전략도 충분히 의미 있는 선택일 수 있습니다.

 

앞으로도 울산 부동산 시장과 관련된 이야기나 변화가 있으면 히도리가 계속 정리해서 공유해보겠습니다