토지거래허가구역 실거주 유예 확대

 

토지거래허가구역 실거주 유예 확대 — 세입자 있는 주택 전체로 넓어진다, 무주택자 조건·기한 총정리

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국토교통부가 토지거래허가구역 내 실거주 유예 대상을 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 5월 12일 밝혔어요.
기존에는 다주택자가 매도한 주택에만 적용되던 것을 비거주 1주택 포함 임대 중인 주택 전부로 넓힌 거예요.
관련 시행령은 5월 13일부터 입법예고되고, 이르면 5월 말부터 신청 가능할 예정이에요.

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유예 대상

임대 중 주택 전체

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허가 신청 기한

2025. 12. 31까지

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최대 유예 기한

2028. 5. 11까지

📌 이번 조치, 왜 나온 건가요?

• 기존엔 실거주 유예가 다주택자가 매도한 주택에만 적용돼 형평성 문제가 꾸준히 제기됐어요.
• 세입자가 있는 1주택자는 임대차 기간 때문에 집을 팔고 싶어도 팔기 어려운 상황이었어요.
• 서울 아파트 매매거래량이 5년 평균(4,100건)을 크게 웃도는 만큼, 정부는 실수요자 중심 거래 활성화를 위해 이번 조치를 내놨어요.

💡 다주택자가 매도한 서울 아파트의 무주택자 매수 비율이 지난해 평균 56%에서 올해 3월에는 73%까지 올랐어요. 실수요자 중심의 거래가 이미 활발해지고 있는 흐름이에요.

 

✅ 핵심 조건 한눈에 정리

유예 대상 주택	발표일(2026.5.12) 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체
매수자 요건	발표일부터 계속 무주택을 유지한 자 (발표일 이후 주택을 팔아 무주택이 된 경우는 제외)
허가 신청 기한	2025년 12월 31일까지 관할관청에 토지거래허가 신청·허가 완료
취득(등기) 기한	허가 후 4개월 이내 취득 완료
유예 기간	임대차계약상 최초 계약종료일까지 (최대 2028년 5월 11일)
실거주 의무	유예 기간 종료 후 입주 후 2년간 실거주 의무는 여전히 적용
주담대 전입신고	토지거래허가 대상 주택 매입 시 주담대 실행에 전입신고 의무 미적용

⚠️ 갭투자 허용이 아니에요!
이번 조치는 발표일 현재 이미 임대 중인 주택에 한해 유예를 주는 것이에요. 새로 갭투자를 허용하는 게 아니고, 유예 기간이 끝나면 반드시 입주해 2년 실거주를 채워야 해요.

 

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q언제부터 실거주 유예 신청이 가능한가요?

A부동산거래신고법 시행령이 개정·공포된 이후부터 적용돼요. 이르면 5월 말부터 신청하고 허가를 받으실 수 있어요.

Q2월 12일 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 대상에 포함되나요?

A네, 포함돼요. 구체적인 실거주 유예 요건도 동일하게 적용돼요. 다만, 양도세 중과 유예는 5월 9일까지 토지거래허가 신청분까지만 적용되고, 5월 10일부터는 토지거래허가를 받더라도 양도세는 중과된다는 점 꼭 확인하세요.

Q1주택자가 발표일 이후 집을 팔아 무주택이 되면 이번 유예 대상이 되나요?

A아니에요. 이번 유예 대상은 '발표일(2026.5.12)부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정돼요. 발표일 이후 주택을 팔아 무주택자로 전환된 경우는 대상에서 제외됩니다.

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📊 서울 아파트 시장 흐름은?

5년 평균 거래량	월 약 4,100건
2026년 1월	5,900건
2026년 2월	5,600건
2026년 3월	6,400건
무주택자 매수 비율	지난해 평균 56% → 2026년 3월 73%

세입자 있는 집을 갖고 있어 매도를 망설이던 분들에게는 반가운 소식이에요 😊
특히 발표일 기준 무주택 유지 요건과 12월 31일 신청 기한을 놓치지 않는 게 핵심이에요.
시행령 공포 후 구체적인 내용이 확정되면 다시 정리해서 올릴게요!