첫 집, 전월세로 시작할까 바로 매수할까? | "매수한 사람이 이긴다" vs "각자 사정대로"
안녕하세요, 히도리입니다.
첫 집 구할 때 제일 많이 하는 고민, 아마 이거일 거예요.
"일단 전월세로 시작할까, 아니면 무리해서라도 사버릴까?"
저는 "결국 매수한 사람이 이기는 게임"이라는 생각합니다.
✔ 매수파 : 현금만 들고 있으면 화폐가치 하락에 불리, 집은 물가 방어 수단
✔ 매수파 : 어차피 전월세도 월 100만 원 가까이 나가니 대출 이자 내는 게 낫다
✔ 신중파 : 집마다 가격 흐름이 다르고, 대출 부담·이사 계획도 사람마다 다르다
✔ 신중파 : 조급함보다 감당 가능한 범위에서 시작하는 게 중요
✔ 결론 : 정답은 없고, 내 상황 기준으로 숫자를 따져보는 게 핵심
매수파의 주장 : "현금은 녹는다"
먼저 매수를 강조한 쪽 의견부터 볼게요.
핵심은 "돈을 현금으로만 들고 있으면 시간이 갈수록 손해"라는 거예요.
물가는 계속 오르고 화폐 가치는 떨어지니까요.
그런데 그 돈을 아파트로 바꿔서 들고 있으면,
사는 동안 자연스럽게 물가 상승을 방어하고 있는 셈이라는 거죠.
· 재테크 생각 없이 그냥 전월세로 시작하면 뒤처질 확률이 높다
· 안 오르거나 오름폭 적은 집을 사는 것도 마찬가지로 아쉬운 선택
· 아파트 전월세도 결국 월 100만 원 정도는 나간다
· 정부 매매 대출 쓰면 비슷한 금액으로 내 집이 된다
· 아니면 차라리 월 30만 원짜리 집에 살면서 다른 투자를 하라
· 과거를 보면 결국 매수한 사람이 이기는 게임
솔직히 "월 30만 원짜리에 살면서 다른 투자"라는 말은 꽤 현실적이라 인상 깊었어요 ㅎㅎ
어중간하게 비싼 월세 내는 것보다, 확실하게 아끼든지 확실하게 사든지 하라는 얘기니까요.
신중파의 주장 : "사정은 다 다르다"
반대쪽 의견도 들어볼게요.
이분은 매수가 나쁘다는 게 아니라, "전월세로 시작하는 선택도 존중하자"는 쪽이었어요.
· 집마다 가격 흐름이 다르다
· 대출 부담이 처음 시작하는 사람한텐 크다
· 가진 목돈, 대출 조건, 이사 계획이 다 다르다
· 그래서 월 지출만으로 결정하긴 어렵다
· 뒤처질까 하는 조급함보다 감당할 수 있는 범위가 중요
저는 이 "조급함"이라는 단어가 와닿았어요.
요즘 "지금 안 사면 영원히 못 산다"는 말에 쫓겨서 무리하게 결정하는 분들도 많잖아요 ㅠㅠ
"월 100만 원" 진짜일까? 직접 계산해봤어요
매수파가 말한 "정부 대출 쓰면 월 100만 원 정도"가 맞는지 궁금해서 계산해봤어요.
지난번 디딤돌대출 글에서 썼던 조건 그대로예요.
| 조건 (가정) | 월 상환액 |
|---|---|
| 대출 2억, 30년, 원리금균등, 연 3.5% | 약 89.8만 원 |
| 대출 2억, 30년, 원리금균등, 연 3.3% | 약 87.6만 원 |
대략 월 90만 원 안팎이니까, "월 100만 원"이라는 말이 크게 틀리진 않더라고요.
그리고 이 중 일부는 원금 상환이라 결국 내 자산으로 쌓이는 돈이에요.
· 대출 2억 말고 나머지 집값(자기자본)은 따로 있어야 해요
· 취득세, 중개수수료, 이사비 같은 초기 비용
· 매년 나오는 재산세
· 그 목돈을 다른 데 썼을 때의 기회비용
· 집값이 떨어지거나 정체될 가능성
반대로 전세는 보증금이 묶이는 기회비용도 있고,
요즘 같은 때는 전세사기 위험도 무시할 수 없죠.
결국 어느 쪽이든 숨은 비용까지 다 넣어서 비교해봐야 공정하다고 봐요.
"매수한 사람이 이긴다", 항상 맞을까?
길게 보면 매수한 사람이 유리했던 경우가 많았던 건 사실이에요.
그래서 이 말이 계속 나오는 거고요.
그런데 언제, 어디서, 어떤 집을 샀느냐에 따라 결과는 많이 달랐어요.
울산만 해도 조선업이 힘들었던 시기에 집값이 몇 년간 내려갔던 때가 있었잖아요.
그때 고점에 대출 끼고 샀던 분들은 한동안 마음고생이 꽤 심하셨을 거예요.
그래서 저는 "매수가 정답"이라기보다는,
"버틸 수 있는 매수가 이긴다"가 더 정확한 표현이라고 생각해요.
나는 어느 쪽일까? 체크해보세요
| 매수 쪽이 유리할 수 있는 경우 | 전월세 쪽이 유리할 수 있는 경우 |
|---|---|
| 한 지역에 5년 이상 살 계획 | 1~2년 안에 이사·이직 가능성 |
| 대출 상환이 소득의 무리 없는 범위 | 대출 상환이 빠듯하거나 소득이 불안정 |
| 정책대출 우대 조건 해당 (생애최초 등) | 목돈을 다른 데 써야 할 계획 있음 |
| 원하는 동네·학군이 확실함 | 어디서 살지 아직 탐색 중 |
1. 내 목돈 + 대출 가능액 정확히 계산하기
2. 매수 시 월 상환액 + 세금 + 관리비 vs 전월세 월 지출 + 보증금 기회비용 비교
3. 최소 몇 년 살 건지 정하기
4. 집값이 10~20% 떨어져도 버틸 수 있는지 스스로 물어보기
5. 그래도 애매하면 전문가 상담 한 번 받아보기
정리하면
"현금보다 실물 자산이 낫다"는 매수파와
"각자 감당할 수 있는 선에서 시작하자"는 신중파의 대화였어요.
저는 둘 다 맞는 말이라고 봐요.
다만 어느 쪽이든 남들 얘기보다 내 숫자가 먼저라는 건 꼭 기억하셨으면 좋겠어요.
참고로 저도 전문가는 아니라서, 실제 결정은 본인 재무 상황을 꼼꼼히 따져보시고 필요하면 상담도 받아보세요.
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