울산 미분양 아파트 현황 2026년 4월 총정리 (충격적인 공급 상황 분석)

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안녕하세요 😊
히도리입니다.

 

울산은 “전부 안 팔리는 시장”도 아니고
“전부 잘 팔리는 시장”도 아니었습니다.

이미 분양을 끝낸 단지도 많지만,
한편으로는 아직 분양 중인 대단지도 꽤 있고
입주 후에도 잔여 물량이 남아 있는 단지도 확인됩니다.

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1. 분양완료로 정리된 단지들

문수로 푸르지오 어반피스 339세대,
옥동 경남아너스빌 ubc 320세대,
일동 문수로 아르티스 273세대,
라엘에스(B-08) 2,033세대,
더폴 울산신정 168세대,
문수로 금호어울림 더퍼스트 402세대,
학성 더샵 시에르네 231세대,
태화강 에피트 307세대,
문수로 센트레빌 에듀리체 368세대,
울산대공원 한신더휴 302세대,
다운 한양립스 400세대,
무거 한화포레나 816세대,
신세계 빌리브 리버런트 311세대,
울산 우정 에피트 533세대,
다운2지구 우미린 어반파크 731세대,
울산 호수공원 에일린의 뜰 520세대,
다운2지구 우승한내들 507세대,
더폴 우정 316세대 등이 보였습니다.

 

힐스테이트 문수로 센트럴 566세대,
e-편한 번영로 리더스포레 192세대,
e-편한 신정 스카이하임 158세대,
문수로 롯데캐슬 그랑파르크 193세대

 

이 구간만 봐도 느껴지는 게 있는데,
울산이 완전히 분양 침체라고만 보기는 어렵다는 점입니다

특히 문수로, 신정동, 옥동, 무거동처럼
기존에 선호도가 있는 생활권은
여전히 분양이 어느 정도 소화되고 있는 흐름으로 읽힙니다.

 

무엇보다 가장 눈에 띄는 단지는
역시 라엘에스(B-08)였습니다.
2,033세대 규모라 가장 큰 대단지 축에 들어가는데,
이런 대형 프로젝트가 분양완료 구간에 들어가 있다는 점은
상징적으로도 꽤 의미가 있어 보입니다.

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2. 지금도 분양중인 울산 아파트들

두 번째는 아직까지 분양중인 아파트 입니다. 

 

여기에는
번영로 코오롱하늘채 라크뷰 803세대,
진하 한양립스 그랑블루 212세대,
번영로롯데캐슬 스카이센트럴 634세대,
남울산 노르웨이숲 848세대,
우방 울산역 아이유쉘 357세대,
문수로 코아루 에듀스카이 123세대,
태화강 넥트럴 아이파크 704세대,
힐스테이트 선암호수공원 631세대

 

이 구간은 단순히 “아직 안 팔렸다”보다는
현재 실제로 시장에서 경쟁 중인 단지들로 보는 게 더 맞아 보여요.

 

특히 눈에 띈 건
번영로롯데캐슬 스카이센트럴이었습니다.
634세대 규모인데 95% 이상 분양완료 입니다. 

즉 아직 분양중 구간에 들어가 있긴 하지만,
실제로는 거의 마무리 단계에 가까운 단지로 보입니다.

 

또 남울산 노르웨이숲은 848세대 규모이고,
332세대 일반분양... 

남구, 중구, 울주군까지 지역이 다양하게 퍼져 있고,
브랜드도 코오롱, 롯데, 현대, 우방, 한양 등 꽤 다양합니다.

 

즉 지금 울산 시장은
“어느 한 지역만 안 좋다”가 아니라
브랜드, 입지, 가격, 상품성에 따라
체감 온도가 제각각인 시장에 더 가깝다고 볼 수 있겠더라고요.

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3. 아직 청약 준비중인 단지들

문수로 라티엔673 199세대,
울산 신복역 비스타 메트로 481세대

 

모두 아직 청약 준비 단계로 표기돼 있어서
실제 본격적인 성적표는 앞으로 나올 가능성이 크겠죠.

 

개인적으로는 이 구간이 꽤 중요하다고 봤어요.
왜냐하면 지금처럼 이미 기존 분양 물량이 상당수 남아 있는 상황에서

 

새 단지가 또 들어오면
수요가 얼마나 받아줄 수 있을지가 더 선명하게 드러나기 때문입니다.

특히 신복역 비스타 메트로처럼
역세권 이미지를 가져갈 수 있는 단지는
시장 반응이 상대적으로 나을 수도 있지만,
결국 분양가와 입지 체감, 브랜드 선호도가 함께 맞아야 할 것 같습니다.

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4. 입주미분양 단지는 어디일까

다음은 입주미분양입니다.

이 부분이 사실 제일 현실적으로 다가오는 구간이기도 해요.

왜냐하면 공사 중도 아니고,
청약 준비도 아니고,
이미 입주 시점에 들어섰는데도 아직 남아 있는 물량이라는 뜻이니까요.

 

덕하 뉴시티 에일린의 뜰2차 967세대,
유보라 신천 매곡 352세대,
e편한세상 서울산 파크그란데 607세대입니다.

 

이 중
덕하 뉴시티 에일린의 뜰2차는 
84타입 마감 / 99타입 선착순입니다.
즉 일부 평형은 마감됐지만
일부 타입은 아직 잔여 물량이 남아 있다는 의미로 볼 수 있겠죠.

 

실제 임장을 가보면 거진 소화가 다 된걸로 보입니다. 

 

유보라 신천 매곡과
e편한세상 서울산 파크그란데...

 

입주미분양 구간이 있다는 건
울산 시장에서 “입지에 따라서는 준공 후에도 버티기가 쉽지 않다”는 신호로 읽힙니다.
예전처럼 일단 지어놓으면 다 빠지는 분위기와는 분명 다르다는 거죠.

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5. 이번 자료에서 보였던 핵심 포인트

이번 이미지를 다시 찬찬히 보면서 느낀 핵심은 세 가지였습니다.

 

첫 번째는
분양완료 단지도 생각보다 많다는 점입니다.
특히 남구권, 문수로권, 신정동권처럼
기존 선호 생활권은 여전히 힘이 있습니다.

 

두 번째는
분양중 단지 규모가 상당하다는 점입니다.
803세대, 848세대, 704세대, 631세대처럼
큰 규모 단지들이 아직 경쟁 중이라
앞으로도 시장 체감은 계속 엇갈릴 가능성이 높아 보입니다.

 

세 번째는
입주미분양이 분명 존재한다는 점입니다.
이건 수요가 아무 곳이나 따라붙는 시장은 아니라는 걸 보여줍니다.

결국 지금 울산 부동산은
“무조건 잘 팔린다”도 아니고
“전부 망했다”도 아닌,
정말로 입지와 상품성에 따라 차이가 크게 벌어지는 시장으로 보는 게 가장 현실적일 것 같습니다.

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울산 부동산 시장은 완전 침체라고 보기엔 어렵지만,
그렇다고 무조건 낙관하기도 어려운 상황으로 느껴졌어요.

 

특히 브랜드가 있다고 다 되는 것도 아니고,
세대수가 많다고 무조건 유리한 것도 아니고,
입지와 타이밍, 분양가, 주변 공급까지
다 같이 봐야 하는 시기로 보입니다.

예전처럼 “일단 청약 넣고 보자” 식 접근보다는
이제는 정말 선별적으로 보는 분위기가 더 강해진 것 같아요.

 

울산에서 내 집 마련이나 청약을 고민하시는 분들이라면
이번 표 같은 자료를 자주 체크하면서
현재 분양중인 단지와 입주미분양 단지를 같이 비교해보는 게
훨씬 현실적인 판단에 도움이 될 것 같습니다.

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울산 부동산 시장은 현재 양극화와 선별 장세가 함께 나타나는 흐름으로 보는 게 맞아 보입니다.