33억 강남 아파트 8억에 산다고? '매도자 근저당' 꼼수 매매 정체

33억 강남 아파트 8억에 산다고? '매도자 근저당' 꼼수 매매 정체 📍

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🏢 대출은 꽉 막혔는데 강남 신고가는 계속 나오는 이유, 궁금하지 않으셨나요?
25억 넘는 강남 아파트는 대출이 2억까지밖에 안 나오는데도 거래가 계속되는 배경에 '매도자 근저당'이라는 방식이 있다고 해서 한번 정리해봤어요.

📉 지금 강남 대출 상황부터 보면

작년 10·15 대책 이후로 주택 가격 구간별로 대출 한도가 확 줄었어요. 15억 이하는 최대 5억, 15억~25억은 4억, 25억 초과는 최대 2억까지만 받을 수 있게 됐거든요. 문제는 강남 핵심지 아파트들 대부분이 25억을 훌쩍 넘는다는 거예요. 그러니까 30억짜리 집을 사려고 해도 은행 대출은 겨우 2억밖에 안 나오는 거죠.

실제로 최근 서울 강남구 집합건물 대출지수(거래가 대비 근저당 설정 비율) 평균이 30% 아래로 떨어졌다고 해요. 이 말은 강남에서 집 사는 사람들 대부분이 집값의 30%도 대출 없이, 사실상 현금으로 사고 있다는 뜻이에요. 대출 규제가 강남에서는 이미 '현금 부자들만의 리그'를 만들어버린 셈이죠.

15억 이하	최대 5억원 대출
15억~25억	최대 4억원 대출
25억 초과	최대 2억원 대출

🔑 그래서 등장한 '매도자 근저당' 방식

이런 상황에서 나온 게 바로 매도자가 매수자에게 직접 돈을 빌려주는 방식이에요. 말 그대로 집을 파는 사람이 은행 대신 사금융처럼 매수자에게 부족한 자금을 대출해주는 거죠.

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구조를 풀어보면 이래요. 예를 들어 33억짜리 강남 아파트를 판다고 하면, 매수자는 은행에서 2억, 본인 현금으로 8억 정도만 마련해요. 그럼 나머지 23억이 부족하잖아요. 이 부족한 돈을 집을 파는 매도자가 매수자한테 직접 빌려주고, 그 채권을 담보로 하는 후순위 근저당을 설정하는 거예요. 매수자 입장에서는 은행 심사를 통과할 필요 없이 저금리로 자금을 조달해서 집을 살 수 있고, 매도자 입장에서는 집도 팔고 짭짤한 이자 수익까지 챙길 수 있는 구조가 되는 거죠.

🔍 정리하면 이런 구조예요

• 매도자가 매수자에게 부족한 매매대금을 직접 대출
• 매도자는 해당 채권을 담보로 후순위 근저당 설정
• 매수자는 까다로운 은행 심사 없이 저금리로 자금 확보
• 매도자는 집도 팔고, 대출 이자 수익까지 이중으로 챙김

사실 이런 사인 간 대출 자체가 완전히 새로운 개념은 아니에요. 최근 이재명 대통령 부부가 성남 분당 아파트를 팔면서 17억 7000만원 규모의 근저당권을 설정한 사실이 알려지면서, 정치권에서도 이 방식이 대출 규제를 우회하는 '꼼수'라며 논란이 됐어요. 야당에서는 "국민의 빚내서 집 살 자유는 투기로 막아놓고, 정작 이런 방식은 버젓이 통용되고 있다"는 비판이 나왔고요.

⚠️ 근데 이게 정말 서로 윈윈인 걸까?

표면적으로는 매도자, 매수자 둘 다 이득을 보는 구조처럼 보이긴 해요. 집값이 떨어지더라도 매도자 입장에서는 후순위 근저당이 있으니 경매로 넘어가도 회수할 여지가 있고, 매수자는 당장 은행 문턱을 넘지 않고도 원하는 집에 입성할 수 있으니까요.

근데 개인적으로 이 부분은 조금 신중하게 봐야 할 것 같아요. 사인 간 대출은 은행 대출과 달리 이자율이나 상환 조건에 대한 규제나 감독이 훨씬 느슨해요. 만약 매수자가 상환을 못 하는 상황이 생기면 법적 분쟁으로 이어질 수도 있고, 후순위 근저당이라는 게 결국 매도자 입장에서도 선순위 채권자가 있는 만큼 완전히 안전한 담보는 아니거든요.

또 이런 거래가 늘어나면서 규제 당국이 이 방식을 어떻게 볼지도 지켜봐야 할 부분이에요. 대출 규제의 취지 자체가 가계부채 관리인데, 사인 간 대출로 규제를 우회하는 거래가 많아지면 결국 추가 규제나 감독 강화로 이어질 가능성도 있어 보여요.

📌 이 글은 최근 보도된 내용을 바탕으로 정리한 정보성 글이에요. 실제 거래를 고려하신다면 세무사나 법률 전문가와 꼭 상담하시고, 사인 간 대출의 법적 리스크와 세금 문제까지 꼼꼼히 따져보시는 걸 추천드려요. 저는 부동산 전문가나 세무사가 아니라서 투자 판단에 대한 책임은 지지 않는다는 점 참고해주세요.

🏙️ 결국 강남은 '현금 부자'들의 리그가 되고 있다

이런 매도자 근저당 방식이 화제가 되는 배경 자체가 사실 대출 규제의 역설을 보여주는 것 같아요. 정부는 대출을 막아서 집값을 잡으려고 했는데, 강남 같은 상급지는 현금 여력이 있는 사람들이 계속 신고가를 써버리고 있거든요.

실제로 서초구 반포동 아크로리버파크 84㎡가 63억원에 신고가 거래되기도 했고, 청담, 압구정, 개포 등에서도 신고가 행진이 이어지고 있어요. 대출이 막히니까 오히려 자금 여력이 없는 사람들은 아예 밀려나고, 현금이든 사인 간 대출이든 자금을 조달할 수 있는 사람들만 남는 '강남만의 리그'가 만들어지고 있는 셈이에요.

📝 정리하자면

• ✔ 25억 초과 강남 아파트는 대출 한도가 2억으로 묶여있음
• ✔ 매도자가 부족한 자금을 직접 대출해주고 후순위 근저당 설정하는 방식 확산
• ✔ 매수자는 은행 심사 없이 저금리 자금 조달, 매도자는 매매+이자 수익 이중 확보
• ✔ 다만 사인 간 대출이라 법적 리스크 존재, 규제 우회 논란도 진행 중

대출 규제가 강할수록 이런 새로운 거래 방식이 계속 나오는 것 같아요. 앞으로 이 부분에 대한 추가 규제가 나올지도 계속 지켜봐야 할 것 같네요. 여러분은 이런 매도자 근저당 방식, 어떻게 보세요? 😊